La vente publique immobilière - Les raisons d'un choix.

La vente publique immobilière n'a pas toujours eu bonne presse. Longtemps délaissée et encore trop souvent associée, dans l'esprit du consommateur, à un ultime expédient pour réaliser un bien dans des conditions précaires, elle a fait longtemps figure de vente "liquidation", avec ce que ce mot implique de volonté de se débarrasser d'un bien, à tout prix, de manière plus ou moins contrainte, en solde...

Et pourtant, cette image est fausse car, par définition même, c'est la vente publique qui est le mode le plus rigoureux, le plus impartial d'établir un juste prix, pour l'acquéreur comme pour le vendeur, puisqu'elle fait jouer à plein l'économie de marché, c'est-à-dire la confrontation de l'offre et de la demande.

"La vente publique est une des structures de base de la vie sociale : elle s'inscrit au plus profond de la nature humaine." Cette formule des notaires français, extraite d'un guide pratique de la vente aux enchères, ne manque pas d'une certaine grandiloquence, mais n'est pas pour autant opposée à la réalité historique. C'est vrai en effet que l'origine du marché immobilier se confond avec celle des sociétés sédentaires. Les Romains pratiquaient la vente publique sous l'autorité du préteur, en un lieu où l'on plantait une pique, comme on se servirait aujourd'hui d'une bougie ou d'un marteau. A toutes époques, cette vente fut l'expression du marché, comme le sont les marchés de village, les criées, les bourses de valeurs, les salons, les foires.

    Les atouts de la vente publique : Juste prix, transparence, rapidité

Lieu idéal de rencontre entre l'offre et la demande où, comme en tous marchés, se forme instantanément la réunion des consentements sur un juste prix, le marché public assure par définition une large transparence aux opérations qui s'y traitent. Les contrats s'y nouent aussi avec une grande rapidité. Il est important ici de développer ces avantages du marché public.

    Le juste prix

 La vente publique satisfait aux exigences du marché, dès lors qu'on veille à préserver ses atouts - juste prix, transparence, rapidité - par une suffisante  concentration, en un lieu prédéterminé, de biens à proposer à la vente et de candidats pour les acquérir. Il est évident en effet que si la vente publique est rare ou occasionnelle, le nombre insuffisant d'amateurs rend les résultats plus inégaux. Le juste prix est aussi une juste moyenne, la loi des grands nombres contribue à l'affiner. Plus il y a de ventes publiques, plus s'instaure un juste prix.

C'est l'exacte sanction des règles de la concurrence. Le vendeur souhaite obtenir un prix maximal, il a souvent tendance à surestimer son bien et ses prétentions l'exposent parfois à ne pas trouver amateur pour une vente de gré à gré. Il consent à abaisser son prix, et finit souvent par vendre son immeuble dans des conditions plus défavorables que s'il avait laissé jouer, en vente publique, la compétition entre amateurs.

L'acquéreur, lui, poursuit bien entendu un but opposé: acheter au moindre prix. Il n'aura jamais la certitude d'avoir atteint cet objectif dans une vente de gré à gré, d'autant moins que la rencontre avec le vendeur se sera faite généralement par le canal d'un intermédiaire; qu'il le veuille ou non, l'acquéreur aura le sentiment que la commission de l'agent immobilier a été intégrée dans le prix de vente.

Si le vendeur estime que le prix proposé en vente publique est trop faible, il conserve la possibilité de retirer le bien de cette vente. En revanche, si le candidat acquéreur estime l'enchère trop élevée, il ne la suit plus et se retire de la compétition. Par définition même, c'est au juste prix, c'est-à-dire à l'équilibre raisonnable entre deux intérêts contradictoires que se conclut l'adjudication.

    La transparence

C'est par définition aussi que la vente est transparente, puisqu'elle est publique.

Une vente est publique, quand les enchères sont accessibles à tous en un lieu public, salle de ventes par notaires, salle de fêtes, de sports et même tavernes où il est d'usage, dans certaines régions, de tenir les adjudications.

La vente publique n'est pas du tout synonyme de vente judiciaire (sur saisie, sur faillite, etc). C'est une idée trop répandue que d'assimiler l'adjudication publique à la vente forcée. Il y a, Dieu merci, beaucoup de bonnes ventes publiques volontaires.

Sans être en faillite, sans être sous le coup d'une saisie, on peut toujours choisir librement le chemin de la transparence: vendre volontairement, au grand jour, sans possibilité de dissimulation dans le prix.

La vente publique est correcte et sincère. Le prix est toujours le véritable prix. Au bout du compte la moralité de ce mode de réalisation doit être profitable à tous, n'en déplaise aux nostalgiques des dessous de table. Puisqu'il y a transparence et puisqu'il y a juste prix, l'administration fiscale y verra de véritables points de référence; dans les ventes moins sûres conclues de gré à gré, l'incertitude (et l'angoisse) demeureront de savoir si l’ inspecteur de l'enregistrement accordera sa bénédiction à un prix qui pourra toujours demeurer suspect à ses yeux.

Ce n'est pas que vis-à-vis de l'administration que l'on tente, dans les ventes de gré à gré, de gauchir les prix, c'est entre les parties elles-mêmes. Le vendeur, et surtout son intermédiaire, se piquent souvent de fixer un montant qui ne correspond nullement à la réalité économique; l'acquéreur non averti risque d'être dupé. Ce n'est que dans le cadre de la vente publique qu'on se rend compte exactement de la situation du marché.

    La rapidité

La vente publique est plus rapide.

L'acquéreur trouve plus rapidement un bien, car la publicité des ventes aux enchères lui permet de connaître les biens offerts. Cette publicité ne se fait pas toujours pour les ventes de gré à gré; rechercher un bien à vendre en dehors de toute publicité est une affaire de longue patience, de nombreux contacts avec toutes sortes d'intermédiaires, c'est donc une perte de temps.

Aux enchères le vendeur trouve instantanément son acquéreur, l'acte de vente est dressé sur le champ. Il n'y a pas cette phase d'attente - généralement quatre mois - entre la signature d'un compromis et la passation d'un acte authentique.

Le vendeur sera aussi payé plus rapidement. Il ne doit pas attendre ces quelque quatre mois pour obtenir le paiement intégral du solde. En vente publique, l'adjudicataire dispose de six semaines pour se libérer.

    Comment s'organise une vente publique? 

Où faut-il s'adresser? Que doit faire le vendeur? Que doit faire l'acquéreur?

    Conseils pratiques au vendeur

Le vendeur prend contact avec son notaire. Il lui décrit ce qu'il se propose de vendre.

Tout bien immobilier peut être proposé à la vente publique: une terre, un bois, une maison d'habitation ou de commerce, une villa, un appartement, un immeuble de rapport, un garage, un bien à usage industriel, un hangar…

Les biens en indivision sont plus facilement réalisés aux enchères. Les héritiers, les légataires, les couples divorcés ont intérêt à ce que ces biens soient vendus le plus rapidement possible pour éviter l'accumulation des charges et impôts, pour se débarrasser du poids des droits de succession, des emprunts hypothécaires, etc. Les aléas d'une saisie sont évités.

Dès qu'il est consulté, le notaire fait procéder à une évaluation du bien afin de fixer le niveau de prix espéré. Cette évaluation n'implique pas obligatoirement d'onéreux frais d'expertise. Les notaires ont à leur disposition une banque de données, leur fournissant des points de comparaison suffisants pour que l'on discute d'un prix sans faire appel à un expert. Le budget à mettre en oeuvre est une question de stratégie dans laquelle la décision appartient au vendeur, conseillé par son notaire.

Il en va de même pour les frais de publicité: affiches, annonces dans la presse spécialisée et dans les grands quotidiens, organisation des visites sur place à certaines heures durant les trois ou quatre semaines qui précèdent la vente publique.

Sans être impérative, la mise aux enchères (ou à prix) du bien peut être utilisée. Ce n'est pas une offre de vente, mais un point de départ des enchères. Pour que celles-ci démarrent convenablement, la mise aux enchères est fixée autour de 5O ou 75% d’une valeur d'évaluation préalable. C'est une garantie du sérieux avec lequel la vente publique sera abordée, les amateurs ne se dérangeront qu'en connaissance de cause. L'expérience apprend qu'une adjudication a toujours plus de chances de se réaliser quand l'écart est étroit entre la valeur réelle et l'offre minimale: la vraie compétition ne s'instaure qu'à partir d'un certain niveau d'enchères. Le nombre de figurants à une vente publique importe peu pour le succès de celle-ci; c'est la qualité et la détermination de ses acteurs qui comptent.

    Conseils pratiques à l'acquéreur

L'acquéreur doit être informé de l'existence d'une vente publique, des caractéristiques du bien vendu, des conditions de la vente.

La tenue même de la vente lui est connue par la publicité qui en est faite. Dans chaque région en Belgique, il y a au moins un annonceur privilégié (souvent un journal "toutes boîtes") qui regroupe systématiquement dans ses colonnes toutes les ventes publiques. Beaucoup de grands quotidiens en font également état, sans cependant que la liste de ces ventes soit complète, l'insertion étant ici facultative, au choix du vendeur. Quant aux affiches, elles sont apposées sur le bien, dans les études de notaire, au siège des différentes salles de ventes, aux endroits éventuellement réservés pour un affichage urbain.

Les visites du bien sont organisées aux heures indiquées sur les affiches ou dans les annonces, le cas échéant même sur rendez-vous à l'initiative du notaire chargé de la vente. L'étude a pour devoir de satisfaire au maximum les interrogations légitimes de l'amateur: description du bien, nature de son équipement (sanitaire, chauffage), charges mensuelles, servitudes, baux en cours, prescriptions urbanistiques.

Le notaire établit un cahier des charges. Il s'agit de conditions de vente, qui sont largement uniformisées aujourd'hui, sur les modalités de paiement du prix et des charges notamment.

Ainsi dûment informé, l'acquéreur est à même de préparer son budget et de se préoccuper du financement de l'acquisition qu'il projette. Il dispose dans la plupart des cas d'un délai de six semaines pour réunir les fonds après l'adjudication, mais il veillera à prendre contact avec son organisme financier bien avant la vente publique, à se constituer ses propres points de comparaison, à consulter également son notaire (qui n’est pas nécessairement le notaire chargé de l'adjudication). Si le paiement doit dépendre de la réalisation d'un autre bien qui lui est propre, l'amateur obtiendra éventuellement un « crédit de pont » ou « prêt de soudure » de son organisme financier. Toute situation particulière méritera les conseils attentifs des professionnels.

Le vendeur et l'acquéreur étant informés, leur rencontre se fera au grand jour de la séance publique de vente.

    Comment se déroulent les ventes publiques?

    Où ont lieu les ventes publiques?

En tout endroit établi par les usages et annoncé par la publicité, très souvent en salle des ventes par notaires.

    Quand ont lieu les ventes publiques?

Les dates et heures sont annoncées par la publicité. C'est aux notaires à faire preuve d'intuition et à organiser au mieux, avec le personnel des salles de ventes, les horaires adaptés à chaque région, à chaque type de bien.

On ne vend pas le dimanche et les jours fériés. On peut au besoin le faire le samedi. Généralement, les séances ont lieu à jour fixe ouvrable, dans l'après-midi, selon les arrondissements. Un effort particulier est consenti au profit des vendeurs et acquéreurs de logements familiaux pour que les ventes soient organisées à une heure où peuvent se libérer ceux qui ont des obligations professionnelles, c'est-à-dire à partir de 16h.

    Vente publique, vente indiscrète?

Il n'y a absolument rien de gênant à vendre ou à acheter publiquement. Les habitués savent que les notaires déploient beaucoup d'habileté pour maintenir les adjudications dans une atmosphère - presque bon enfant - qui devrait vaincre toutes les inhibitions. Le sérieux qui est mis à ce petit cérémonial n'implique aucune solennité compassée, le dialogue est permanent, le public pose ses questions et reçoit ses réponses.

L'anonymat est même préservé. Les amateurs ont toute latitude, s'il leur répugne de se découvrir, d'acquérir par un intermédiaire, un mandataire. Tous conseils peuvent leur être prodigués à cet égard avant la séance.

    Déroulement des enchères.

Le notaire suggère lui-même, au cours de la séance, le rythme proposé pour les enchères. Il n'adjuge qu'avec l'approbation du vendeur.

    Signature

Quand le bien est adjugé, que le maillet est retombé ou que les derniers feux se sont éteints, l'anonymat de l'acquéreur est préservé, l'adjudicataire, son vendeur et le notaire s'isolent. Le procès-verbal - qui tient lieu d'acte de vente - est signé. Si le bénéficiaire final est un tiers (élection de command), l'adjudicataire a un délai de 24 heures pour le désigner.

    Vente provisoire ou définitive

Une adjudication peut être provisoire ou définitive.

Elle est provisoire dans les cas où il y a une séance de vente ultérieure. S'il l'estime nécessaire, le notaire peut en effet fixer une séance ultérieure à 14 jours au moins et 3O jours au plus de la précédente.

    La surenchère

En revanche, un droit de surenchère pendant les quinze jours de l'adjudication est fréquemment réservé.

Le secrétariat de la salle de ventes publie le résultat de chaque vente, en indiquant la date du procès-verbal d'adjudication. Il appartient au surenchérisseur de consigner, en temps utile à l'étude du notaire, un montant d'au moins 1O% du prix principal de l'adjudication, sans que ce montant puisse être inférieur à 250 € ou doive être supérieur à 6.200 €. La surenchère doit être signifiée au notaire par exploit d'un huissier, qui sera porteur du montant de cette surenchère.

S'il y a eu surenchère, il y aura une nouvelle séance de vente publique par le même notaire et selon la même procédure que la première adjudication. Cette nouvelle séance est définitive.

Si le surenchérisseur ne devient pas l'adjudicataire définitif, le montant qu'il aura consigné lui sera restitué sans délai; en outre, les frais exposés pour l'exploit d'huissier par le premier surenchérisseur, même adjudicataire, lui seront remboursés sur le prix de vente.

    Les frais

Une certaine diversité, en matière de répartition des frais en vente publique, subsiste encore à travers les différentes provinces et même à travers les arrondissements. Le régime ci-après décrit est celui, uniforme, qui a cours aujourd'hui dans un nombre toujours croissant d'entre eux. Il appartient au consommateur de s'informer auprès de son notaire pour connaître le régime qui a cours pour la vente qui l’intéresse.

   I. Sont à charge de l'acquéreur les frais légaux qui sont inhérents à toute acquisition immobilière, ceux qu'il aurait à supporter même en cas de vente de gré à gré, c'est-à-dire principalement le droit d'enregistrement.

Certes, le tarif de ces frais est un rien plus élevé en matière de vente publique, mais l'acquéreur trouve ici une compensation par la transparence que lui garantit le caractère public de la vente.

Dans la vente publique avec paiement à terme (cinq jours ouvrables pour les frais, six semaines pour le principal), un acte ultérieur de quittance est le plus souvent nécessaire; les frais de celui-ci sont incorporés dans les tantièmes du tableau ci-contre.

L'acquéreur pourrait aussi avoir à supporter, comme en vente de gré à gré, d'éventuels frais de mesurage ainsi qu'une quote-part de frais d'un acte de base ou de division lors d'une première acquisition d'un bien qui vient de faire l'objet d'un tel acte de base ou d'une semblable division. Cette hypothèse est cependant peu fréquente en vente publique.

Les frais sont payables, dans la plupart des cas, dans les cinq jours ouvrables de l'adjudication définitive, (soit dans les 20 jours de l'adjudication, en l'absence de surenchère).

   Réduction des frais

Les pourcentages de frais ci-dessus sont réduits dans les cas suivants:

Acquisition, à titre de partage, par un co-propriétaire indivis, les pourcentages doivent être réduits de 11,50%, là où le droit de mutation est de 12,50% (Région wallonne et Bruxelles), et de 9 %, là où il est de 10% (Région flamande).

Première acquisition d'un logement dont le revenu cadastral (non-indexé) ne dépasse pas 745 €, les pourcentages doivent être réduits de 6,50%, en Région wallonne, et de 5%, en Région flamande.

(Le montant de 745 € ci-dessus est majoré de 100 € si l'acquéreur ou son conjoint ont 3 ou 4 enfants à charge, de 200 €, s'ils en ont 5 ou 6, et de 300 €, s'ils en ont 7 ou plus.)

Les tantièmes devront également bénéficier d’une réduction lorsque l’acquéreur peut prétendre bénéficier d’un régime général d’abattement pour première acquisition d'un logement.

Première acquisition d'immeubles ruraux dont le revenu cadastral (non-indexé) ne dépasse pas 323 €, les pourcentages doivent être réduits de 6,50%, en Région wallonne, et de 5%, en Région flamande.

    II. Sont à charge du vendeur les frais d'organisation de la vente publique: publicité par annonces et affiches, location de la salle de ventes, organisation des visites.

Ces frais étaient recouvrés jadis à charge de l'acquéreur, en vertu d'une pratique qui relevait plus de la routine que de la logique. C'est en effet le vendeur qui supporte la commission d'un intermédiaire en cas de vente de gré à gré; pourquoi ne supporterait-il pas, dans les ventes aux enchères, ce qui constitue la charge usuelle de la recherche d'un amateur? Au demeurant, le vendeur est libre de fixer son budget d'organisation de la vente publique et de moduler ainsi l'ampleur de ses frais.

   Et après la vente publique?

Quand l'acquéreur a-t-il la jouissance de son bien? En d'autres termes, quand peut-il entrer dans les lieux ou, si ceux-ci sont occupés, quand peut-il toucher les loyers? Dès le paiement complet des frais et du prix, c'est-à-dire le plus souvent six semaines après l'adjudication définitive.