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Cahier général uniforme des charges et conditions des ventes publiques d'immeubles
(juillet 1995)
Applicabilité
Le présent cahier général des charges est
d'application à toute vente publique immobilière, volontaire ou judiciaire, à
laquelle il est procédé en Belgique et qui y renvoie. Il peut y être dérogé
soit dans le cahier spécial des charges de la vente, soit dans son
procès-verbal d'adjudication.
En
cas de pluralité de notaires chargés d'une même vente, le notaire dont il est
question ci-après doit s'entendre chaque fois du premier nommé d'entre eux.
Article 1 - MODE DE LA VENTE
Mode de la vente - Séances
La vente a lieu publiquement, en une ou plusieurs séances et
suivant le mode établi par l'usage des lieux.
Toutefois et sauf purge après vente volontaire, le notaire a
toujours le droit de fixer une nouvelle séance à quatorze jours au moins et
trente jours au plus de la précédente; dans ce cas, l'adjudicataire en séance
précédente sera considéré comme adjudicataire provisoire et ne sera libéré
de son offre qu'en cas d'offre supérieure au cours des opérations de vente.
Enchères - Mise aux enchères -
Police
L'adjudication a lieu au plus offrant et dernier enchérisseur, le cas échéant à partir d'une mise aux enchères, laquelle ne constitue pas une offre de vente mais indique le niveau de prix à partir duquel les enchères sont reçues.
Les enchères ne sont reçues qu'en francs belges.
Celui qui requiert la vente publique se réserve de
donner ou de refuser son consentement à cette vente jusqu'au prononcé de
l'adjudication définitive.
Le
notaire exerce la police de la vente. Il a le droit, nonobstant toutes
oppositions et protestations, de redresser toute erreur commise dans la criée
ou l'adjudication et de décider souverainement de toutes contestations entre
enchérisseurs.
Il
fixe souverainement le montant minimum des enchères.
Il
peut aussi, sans devoir motiver sa décision, refuser toute offre, annuler toute
enchère, et les déclarer non avenues; il peut reprendre l'une des enchères
précédentes et adjuger à l'un ou l'autre des précédents enchérisseurs qui
ne pourront s'y opposer.
A
cet
effet, tout enchérisseur ou adjudicataire provisoire restera tenu de son offre
et de toutes les conséquences de la vente, jusqu'à l'adjudication consommée.
Faculté de surenchère
La loi réserve de plein droit la faculté de
surenchère en vente publique judiciaire. Le cahier spécial des charges d'une
vente volontaire peut également réserver cette faculté. (Elle
est toutefois exclue en cas de purge après vente volontaire.)
Lorsque la faculté de surenchère est réservée et
sauf en matière de saisie-exécution, d'adjudication sur folle enchère et de
faillite, les vendeurs, unanimes, peuvent cependant, avant comme pendant la
vente et, si nécessaire, avec l'accord du juge de paix, décider que la
faculté de la surenchère ne sera pas d'application.
Dans tous les cas cette faculté opère comme condition
suspensive.
Quand la faculté de surenchère est d'application, toute personne a le droit de surenchérir, pendant les quinze jours qui suivent l'adjudication, suivant les modalités de l'article 1592 du Code judiciaire.
Les frais d'exploit d'huissier seront remboursés, à charge de la masse, au premier surenchérisseur.
En
cas de vente de plusieurs lots, le notaire pourra adjuger ces lots séparément
ou former, aux conditions qu'il fixe, telles masses qu'il jugera convenir, et
ensuite les décomposer et les recomposer de la manière qu'il jugera
convenable, (le tout sans préjudice, toutefois, à l'article 50. de la loi sur
le bail à ferme quand celle-ci est d'application).
Les
biens se vendent pour quittes et libres de toutes dettes, privilèges,
hypothèques, inscriptions et transcriptions quelconques.
Le
vendeur ne garantit pas la contenance indiquée, la différence en plus ou en
moins, fût-elle supérieure à un/ vingtième, fera profit ou perte pour
l'acquéreur, sans bonification ni indemnité.
La
description des biens à l'affiche ou dans les annonces n'est fournie qu'à
titre de simple renseignement et n'est pas garantie.
Les
biens se vendent
dans l'état où ils se trouvent au jour de l'adjudication sans
aucune garantie quant à la nature du sol et du sous-sol ou quant à la
solidité des constructions, sans aucune garantie de vices apparents ou cachés
et avec toutes leurs servitudes, fussent-elles occultes, sans recours contre le
vendeur.
L'acquéreur aura à s'entendre, pour toute
mitoyenneté qui serait discutée, directement avec les tiers intéressés, sans
intervention du vendeur ni recours contre lui. Il aura notamment à bonifier ou
à percevoir toute mitoyenneté qui ne serait pas encore réglée, sans
intervention du vendeur ni recours contre lui.
L'acquéreur
aura la propriété des biens adjugés, dès l'instant où l'adjudication
devient définitive.
L'acquéreur
aura la jouissance des biens adjugés de la manière et dans les délais à
préciser au cahier spécial des charges, mais jamais avant de s'être acquitté
de son prix d'adjudication en principal, intérêts, frais et tous accessoires.
Il est, avant ce paiement, interdit à l'acquéreur de faire aux biens adjugés un changement ou démolition quelconque.
L'acquéreur
est subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur dérivant des
occupations renseignées au cahier spécial des charges. Il devra s'entendre
directement avec les occupants, locataires ou fermiers, pour tout ce qui
concerne le mode et les conditions de leur occupation, le congé à leur donner,
tous objets qu'ils pourraient prétendre leur appartenir ainsi que pour toutes
indemnités qui pourraient être dues aux dits occupants, locataires ou
fermiers, sans intervention du vendeur ni recours contre lui. (L'indemnité
résultant de l'inobservation par le vendeur du droit de préemption, demeure à
charge de celui-ci.)
L'acquéreur
ne pourra opposer aucune compensation entre le prix d'acquisition et les
garanties de bail qui auraient été versées par les locataires ou fermiers.
La partie saisie sera sans droit quelconque dans le
bien vendu, quinze jours après la signification lui faite de l'extrait du
procès-verbal d'adjudication, prévue par l'article 1598 du Code judiciaire.
L'acquéreur
devra faire son affaire personnelle du déguerpissement du saisi, sans
intervention des créanciers ni recours contre eux.
Il pourra y procéder dès le paiement du prix, en principal, intérêts,
frais et accessoires et après la signification dont question à l'alinéa qui
précède.
L'acquéreur
paiera et supportera, prorata temporis à compter de son entrée en jouissance
(et, au plus tard, à compter du lendemain de l'expiration du deuxième mois qui
suivra le jour où l'adjudication est devenue définitive), toutes taxes,
contributions, précomptes et charges quelconques, mis ou à mettre sur les
biens vendus, en ce compris les taxes sur terrains à bâtir ainsi que toutes
redevances du chef de voirie, de trottoir, de pavage, d'égoûts etc...
Le transfert des risques s'opérant dès l'instant où l'adjudication est devenue définitive, l'acquéreur devra dès cet instant, que le bien soit ou non assuré par le vendeur, faire assurer le bien contre l'incendie et tous autres risques.
Si le bien vendu est soumis au régime de la copropriété
forcée, l'acquéreur se soumettra, en outre, aux dispositions de l'acte de base
à cet égard.
Eau - Gaz - Électricité - Radio et télédistribution
Liacquéreur devra dès son entrée en jouissance (et au plus tard dès le lendemain de l'expiration du deuxième mois qui suivra le jour où l'adjudication est devenue définitive), faire son affaire personnelle de la souscription de tous contrats relatifs aux biens vendus, en ce qui concerne la concession ou la fourniture de l'eau, du gaz, de l'électricité et de la radio- ou télédistribution.
Ne sont pas compris dans la vente, les canalisations,
conduites, compteurs et autres installations quelconques dont la propriété
serait établie dans le chef de la Commune, de sociétés distributrices ou
d'autres tiers.
Les
biens se vendent sans garantie quant aux constructions qui auraient pu avoir
été érigées en contravention des prescriptions et règlements communaux, du
Service de l'Urbanisme et de toutes autres autorités compétentes (monuments
et sites, régies des eaux, voies aériennes, ou navigables, etc...).
Quand
le bien vendu n'a pas fait l'objet d'un permis ou certificat d'urbanisme, il
n'est pris aucun engagement par le vendeur quant à la possibilité d'édifier
sur le bien une construction, d'y placer une
quelconque installation fixe ou mobile, ou de poser tel autre acte
soumis, par une loi, ordonnance ou décret, à autorisation ou permis
préalable.
Aucun de ces actes et travaux ne peut être réalisé,
tant que cette autorisation ou permis préalable n'aura pas été obtenu.
L'acquéreur est subrogé purement et
simplement dans tous les droits et actions du vendeur dérivant de la garantie
décennale due par les architectes et entrepreneurs. Il en paiera et supportera
les charges et frais à échoir à compter du prononcé de l'adjudication
définitive.
Lorsque
les biens à vendre sont soumis au régime de la copropriété forcée,
l'acquéreur est tenu de respecter toutes les clauses qui résultent des statuts
de copropriété (acte de base et règlement de copropriété), des règlements
d'ordre intérieur et de toutes décisions prises par l'assemblée générale.
Il
sera subrogé purement et simplement dans tous les droits et obligations du
vendeur en résultant.
Il
s'engage à en imposer l'observation à toutes personnes qui seraient titulaires
d'un droit réel ou personnel sur le bien ainsi qu'à toute personne qui serait
titulaire d'une autorisation d'occupation.
1.
Charges communes extraordinaires
Les
frais, charges et obligations résultant d'une décision de l'assemblée
générale ou du syndic, antérieure à l'adjudication définitive, resteront à
charge du vendeur, et cela même si ces montants ne deviennent exigibles
qu'après cette adjudication.
2. Charges communes ordinaires - Fonds de roulement
Toutes les charges communes ordinaires seront payées
et supportées par l'acquéreur pro rata temporis à compter du prononcé de
l'adjudication définitive et le solde créditeur éventuel correspondant au
bien vendu à ce moment dans le fonds de roulement lui sera acquis.
3. Fonds de réserve
L'acquéreur paiera au vendeur, en sus du prix de
vente, la quote-part correspondant au bien vendu, au jour du prononcé de
l'adjudication définitive, dans tout fonds de réserve éventuel, sous
déduction des sommes dues par le vendeur à l'association encore que ces sommes
ne deviendraient exigibles qu'après ce moment.
4. Litiges en cours
Les créances revenant à l'association des
copropriétaires, à la suite de litiges nés antérieurement à la date du
prononcé de l'adjudication définitive restent acquises à cette association
sans que l'acquéreur doive en indemniser le vendeur.
Les frais, charges et obligations résultant de
décisions définitives condamnant l'association des copropriétaires,
antérieures à la date du prononcé de l'adjudication, resteront à
charge du vendeur, et cela même si ces montants ne deviennent exigibles
qu'après cette adjudication.
5. Information du syndic
L'acquéreur est tenu d'informer le syndic de son
acquisition, dans les huit jours de l'adjudication devenue définitive, ainsi
que de régler directement avec lui toutes les questions relatives à la
copropriété.
En cas de vente d'un bien rural loué, le preneur, pour
lui-même ou pour ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint,
ou pour les conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs, qui participent
effectivement à l'exploitation de ce bien, ou le tiers-cessionnaire de ce
droit, jouit, conformément à la loi, du droit de préemption.
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1. Si la vente a lieu sans faculté de surenchère, le
notaire est tenu de demander publiquement, à la fin des enchères et
avant l'adjudication, si le preneur ou son mandataire désire exercer son
droit de préemption au prix de la dernière offre.
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2. Si la vente a lieu sous réserve de l'exercice du
droit de surenchère, et:
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Le cas échéant, il est fait application de tout autre
droit de préemption, légal ou conventionnel.
L'adjudicataire
marié sous un régime de communauté, qui voudrait acquérir pour cette
communauté, et dont le conjoint ne serait pas présent ou représenté à la
vente, devra dans les vingt-quatre heures de l'adjudication, apporter au notaire
la ratification de ce conjoint. (Dans
les ventes emportant purge, cette ratification devra intervenir avant la
clôture du procès-verbal d'adjudication.)
L'adjudication prononcée à charge de rapporter la
ratification d'un conjoint commun en biens et le consentement donné par le
vendeur à cette adjudication, ne le sont que sous la condition suspensive de
cette ratification. L'adjudicataire défaillant sera tenu de plein droit d'une
indemnité fixée conformément aux règles applicables à la revente sur folle
enchère (article 20 ci-après).
L'acquéreur
colicitant sera tenu des mêmes obligations que tout tiers acquéreur et sera
tenu de payer l'intégralité du prix
sans pouvoir invoquer aucune compensation.
L'adjudicataire
qui déclarerait avoir agi pour un tiers non présent et pour lequel il
déclarerait se porter fort, et qui ne paierait pas comptant, sera tenu
d'apporter au notaire, dans les trois jours francs (samedis, dimanches et jours
fériés exclus) suivant le jour de l'adjudication,
la ratification de celui pour lequel il s'est porté fort.
Faute de quoi il sera censé avoir fait l'acquisition pour son compte
personnel.
Dans les ventes emportant purge, cette ratification devra intervenir avant la clôture du procès-verbal d'adjudication.
L'adjudicataire
définitif est censé avoir agi pour lui et/ou pour command; il a, en
conséquence, la faculté de faire, à ses frais, l'élection de command.
L'élection
de command doit être faite par acte authentique, conformément à l'article 159
du Code des droits d'enregistrement et, en outre, devant le notaire qui a
procédé à l'adjudication.(En cas d'adjudication à un colicitant, le
bénéfice du droit fixe d'enregistrement n'est pas applicable à l'élection de
command faite par le colicitant adjudicataire soit au profit d'un autre
colicitant, soit au profit d'un tiers.)
L'adjudicataire peut être tenu, à première demande
du notaire, de fournir, sans délai et à ses frais, bonne et solvable caution.
L'adjudication prononcée à charge de fournir caution
et le consentement donné par le vendeur à cette adjudication, ne le sont que
sous la condition suspensive de la constitution de cette caution, le tout sans
préjudice à tous dommages et intérêts à charge de l'adjudicataire
défaillant.
Si
plusieurs personnes se rendent indivisément acquéreurs du bien à vendre,
elles seront tenues solidairement et indivisiblement au paiement du prix, des
intérêts, frais et tous accessoires et à l'entière exécution des conditions
de la vente. Il en sera de même du porte-fort, du commandé, de la caution et
du mandataire.
Les
obligations résultant de la vente seront également solidaires et indivisibles
entre leurs héritiers et autres ayants‑droit. Ceux-ci auront, en outre,
à supporter tous frais de signification.
L'acquéreur paiera en l'étude du
notaire, en francs belges et dans les cinq jours ouvrables de, selon le cas,
l'adjudication ou l'expiration du délai de surenchère, un tantième fixé par
la Fédération Royale des Notaires de Belgique, le tout à peine d'exigibilité
immédiate du prix de vente et de mise à exécution immédiate de la vente.
Ce
tantième s'applique uniquement au prix d'adjudication et aux charges, et couvre
les droits d'enregistrement, les honoraires et les frais légaux du cahier des
charges et des procès-verbaux d'adjudication et d'absence de surenchère, les
frais d'inscription d'office et d'une grosse éventuelle, de l'acte de quittance
ou de quittance-mainlevée éventuel ou, à concurrence des frais d'un acte de
quittance-mainlevée, ceux de l'acte d'ordre qui le remplace, ainsi que toute
taxe sur la valeur ajoutée qui devrait leur être appliquée.
Outre le tantième susvisé, il ne pourra être encore
mis à charge de l'acquéreur que d'éventuels frais de mesurage et, en cas de
première mutation, une quote-part des frais d'un acte de base ou de division
éventuel, ainsi que les frais de tous actes supplémentaires occasionnés par
lui.
Moyennant paiement de ces frais, le vendeur sera seul chargé de tous les frais de la vente.
Au
cas où il y aurait lieu à application d'une disposition légale portant
exemption, réduction (droit de partage ou autre droit réduit) ou majoration
(taxe sur la valeur ajoutée) des droits fiscaux
ou des honoraires, le tantième susdit sera réduit ou majoré
conformément à cette disposition.
En cas d'adjudication séparée de plusieurs lots, le
tantième correspondant est appliqué séparément sur le prix de chaque lot, et
en cas d'adjudication en masse, sur le prix de cette masse.
Les
conséquences d'une insuffisance d'estimation relevée éventuellement par
l'administration fiscale demeureront exclusivement à charge de l'acquéreur
concerné.
L'acquéreur
devra payer le prix principal de son acquisition, en l'étude du notaire, en
francs belges et endéans les deux mois de, selon le cas, l'adjudication
définitive ou l'expiration du délai de surenchère, et sans intérêts jusque
lors. Ce paiement est libératoire.
Le
paiement par chèques ne sera libératoire que du jour de l'encaissement
définitif de ceux-ci et pour autant qu'ils soient provisionnés.
L'acquéreur,
l'adjudicataire colicitant étant à cet égard totalement assimilé au tiers
acquéreur, ne pourra opposer aucune compensation entre tout ou partie de son
prix d'acquisition et une ou plusieurs créances quelconques qu'il pourrait
avoir contre le vendeur ou contre un colicitant, sauf s'il est seul créancier
inscrit.
En
cas de vente emportant purge, il est fait délégation du prix au profit des
créanciers inscrits, des créanciers ayant fait transcrire un commandement et
des créanciers qui pourraient utilement être colloqués, en application de l'
article 1582 du Code judiciaire, et l'acquéreur renonce à la subrogation
légale résultant à son profit de l'article 1251-2° du Code civil et donne
mandat aux créanciers inscrits et à tous intéressés, agissant tant
conjointement que séparément, à l'effet de donner mainlevée et de requérir
la radiation de toutes inscriptions, transcriptions et mentions au bénéfice
desquelles il pourrait se trouver subrogé malgré sa renonciation.
Passés
les délais de paiement, quel que soit le motif du retard et sans préjudice à
l'exigibilité, l'acquéreur devra, de plein droit et sans mise en demeure, les
intérêts au taux fixé par le cahier spécial des charges et, à défaut de
fixation, les intérêts à quatre pour cent au-dessus du taux légal, depuis le
jour de l'exigibilité jusqu' au
jour du paiement intégral, sur le prix, les frais et accessoires ou la partie
de ceux-ci restant due.
A défaut par l'acquéreur, fût-il colicitant, de payer le prix,
les intérêts, les frais ou autres accessoires de la vente ou, à défaut par
lui d'exécuter d'autres charges ou conditions de celle-ci, le vendeur, s'il
ne préfère demander la résolution de la vente, aura le droit de procéder,
soit par revente sur folle enchère, soit par voie de saisie-exécution
immobilière, le tout sans préjudice à tous dommages et intérêts à charge
de l'acquéreur défaillant ou de ceux qui seraient tenus avec lui.
Si
le vendeur opte pour la résolution, celle-ci interviendra de plein droit et
sans autre formalité ou mise en demeure qu'un exploit d'huissier signifié à
l'acquéreur et par lequel le
vendeur déclarerait vouloir résoudre la vente.
Si
le vendeur préfère procéder par revente sur folle enchère, il y sera
procédé, conformément aux articles 1600 et suivants du Code judiciaire, aux
frais et risques du défaillant, après un simple commandement de payer resté
infructueux pendant trois jours.
Cette
revente aura lieu par le ministère du même notaire ou, à son défaut, par un
notaire désigné par le juge, aux conditions stipulées aux présentes et au
cahier des charges spécial de la vente.
Sans
préjudice à tous autres dommages et intérêts, le fol enchérisseur sera tenu
de la différence entre son prix et celui de la revente sur folle enchère, sans
pouvoir réclamer l'excédent, s'il y en a, ce dernier revenant au vendeur ou à
ses créanciers.
Le
vendeur peut également, s'il le préfère, considérer l'adjudication comme
définitive et agir par voie de saisie‑ exécution immobilière.
Le vendeur, l'acquéreur,
l'adjudicataire, qu'il soit porte-fort, commandé ou mandataire, et la caution
devront faire une élection de domicile expresse en Belgique soit dans le
procès-verbal d'adjudication, soit dans les actes de ratification, d'élection
de command ou de cautionnement.
Toute contestation surgissant à
l'occasion d'une vente publique, sera de la compétence exclusive du tribunal du
lieu de la vente.
L'acquéreur,
l'adjudicataire, qu'il soit porte-fort, commandé ou mandataire, et la caution
seront, de plein droit, censés consentir à toutes les clauses et conditions du
présent cahier des charges, du cahier des charges spécial et du procès-verbal
d'adjudication.
