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Cahier général uniforme des charges et conditions des ventes publiques d'immeubles
(septembre 2002)
Le présent cahier général des charges est
d'application à toute vente publique immobilière, volontaire ou judiciaire, à
laquelle il est procédé en Belgique et qui y renvoie. Il peut y être dérogé
soit dans le cahier spécial des charges de la vente, soit dans son
procès-verbal d'adjudication.
En
cas de pluralité de notaires chargés d'une même vente, le notaire dont il est
question ci-après doit s'entendre chaque fois du premier nommé d'entre eux.
Article 1 - MODE DE LA VENTE
Mode de la vente - Séances
La
vente a lieu publiquement, en une ou plusieurs séances et suivant le mode établi
par l'usage des lieux.
Toutefois
et sauf purge après vente volontaire, le notaire a toujours le droit de fixer,
dans le respect des dispositions légales impératives éventuellement
applicables, une nouvelle séance. Dans ce cas, l'adjudicataire en séance précédente
sera considéré comme adjudicataire provisoire et restera tenu de son offre, et
cela même s’il n’est pas présent au cours des opérations ultérieures de
vente, sauf offre supérieure acceptée au cours de ces opérations.
Enchères - Mise aux enchères -
Police
L'adjudication a lieu au
plus offrant et dernier enchérisseur agréé, le cas échéant à partir d'une
mise aux enchères, laquelle ne constitue pas une offre de vente mais indique le
niveau de prix à partir duquel les enchères sont reçues.
Les
enchères ne sont reçues qu'en euros.
Celui
qui requiert la vente publique se réserve de donner ou de refuser son
consentement à cette vente jusqu'au prononcé de l'adjudication définitive. Le
fait de ne pas mettre le bien à l’enchère ou de ne pas l’adjuger emporte,
à l’égard de tout intéressé, signification du retrait du bien de la vente.
Le notaire exerce la police
de la vente. Il a le droit, nonobstant toutes oppositions et protestations, de
redresser toute erreur commise dans la criée ou l'adjudication et de décider
souverainement de toutes contestations entre enchérisseurs.
Il
fixe souverainement le montant minimum des enchères.
Il
peut aussi, sans devoir motiver sa décision, refuser toute offre, annuler
toute enchère, et les déclarer non avenues; il peut reprendre l'une des enchères
précédentes et adjuger à l'un ou l'autre des précédents enchérisseurs
qui ne pourront s'y opposer.
A
cet effet, tout enchérisseur ou adjudicataire provisoire restera tenu de son
offre et de toutes les conséquences de la vente, jusqu'à l'adjudication
consommée.
Faculté de surenchère
La
loi réserve de plein droit la faculté de surenchère en vente publique
judiciaire. Le cahier spécial des charges d'une vente volontaire peut également
réserver cette faculté. (Elle est toutefois exclue en cas de purge après
vente volontaire.)
Lorsque la faculté de
surenchère est réservée et sauf en matière de saisie-exécution,
d'adjudication sur folle enchère et de faillite, les vendeurs, unanimes,
peuvent cependant, avant comme pendant la vente et, si nécessaire, avec
l'accord du juge de paix, décider que la faculté de la surenchère ne sera pas
d'application.
Dans
tous les cas cette faculté opère comme condition suspensive.
Quand
la faculté de surenchère est d'application, toute personne a le droit de
surenchérir, pendant les quinze jours qui suivent l'adjudication, suivant les
modalités de l'article 1592 du Code judiciaire.
Les
frais d'exploit d'huissier seront remboursés, à charge de la masse, au premier
surenchérisseur.
En cas de vente de plusieurs
lots, le notaire pourra adjuger ces lots séparément ou former, aux conditions
qu'il fixe, telles masses qu'il jugera convenir et de la manière qu'il jugera
utile, le tout sans préjudice, toutefois, de tout droit de préemption qui
serait d’application.
Les biens se vendent pour
quittes et libres de toutes dettes, privilèges, hypothèques, transcriptions et
actions résolutoires quelconques.
Le vendeur ne garantit pas
la contenance indiquée, la différence en plus ou en moins, fût-elle supérieure
à un/ vingtième, fera profit ou perte pour l'acquéreur, sans bonification ni
indemnité.
La
description des biens à l'affiche ou dans les annonces n'est fournie qu'à
titre de simple renseignement et n'est pas garantie.
Les
biens se vendent dans l'état où ils se trouvent au pour de l'adjudication sans
aucune garantie quant à la nature du sol et du sous-sol ou quant à la solidité
des constructions, sans aucune garantie de vices apparents ou cachés et avec
toutes leurs servitudes, fussent-elles occultes, sans recours contre le vendeur.
La simple référence à un plan dans le cahier spécial des charges ou dans
l’un des procès-verbaux d’adjudication ne peut jamais être par elle-même
constitutive de servitude, fût-il annexé.
L'acquéreur
aura à s'entendre, pour toute mitoyenneté qui serait discutée, directement
avec les tiers intéressés, sans intervention du vendeur ni recours contre
lui. Il aura notamment à bonifier ou à percevoir toute mitoyenneté qui ne
serait pas encore réglée, sans intervention du vendeur ni recours contre lui.
L'acquéreur
aura la propriété des biens adjugés, dès l'instant où l'adjudication
devient définitive.
L'acquéreur
aura la jouissance des biens adjugés de la manière et dans les délais à préciser
au cahier spécial des charges, mais jamais avant de s'être acquitté de son
prix d'adjudication en principal, intérêts, frais et tous accessoires.
Il
est, avant ce paiement, interdit à l'acquéreur de faire aux biens adjugés un
changement ou démolition quelconque. Il pourra, toutefois et dès que l’adjudication sera
devenue définitive, être autorisé à prendre toute mesure conservatoire.
L'acquéreur est subrogé
dans tous les droits et obligations du vendeur dérivant des occupations renseignées
au cahier spécial des charges. Lorsque les biens sont loués, l’acquéreur en
aura la jouissance par la perception des loyers ou fermages, le cas échéant
par prorata, dès le paiement par lui du prix et des frais de la vente. Lorsque
le loyer ou le fermage est payable à terme échu, la partie de celui-ci
correspondant à la période allant de la précédente échéance au jour de
l’entrée en jouissance de l’acquéreur, reviendra au vendeur. L’acquéreur
sera tenu d’en faire l’avance au moment du paiement de ses frais et aura
alors le droit de toucher intégralement ce loyer ou fermage à son échéance.
L'acquéreur
ne pourra opposer aucune compensation entre le prix d'acquisition et les garanties
de bail qui auraient été versées par les locataires ou fermiers.
La
partie saisie sera sans droit quelconque dans le bien vendu, quinze jours après
la signification lui faite de l' extrait du procès-verbal d'adjudication, prévue
par l'article 1598 du Code judiciaire.
Lorsque le cahier spécial
des charges fixe un délai dans lequel le vendeur aura à rendre libres les
biens vendus, et qu’il ne remplit pas cette obligation dans ledit délai,
l’acquéreur pourra expulser le vendeur ainsi que toute personne ou objet se
trouvant dans le bien du chef du vendeur, par huissier de justice, requis sur présentation
de la grosse de l’acte d’adjudication ; les frais en dérivant ne
pourront être répétés que du vendeur.
L'acquéreur
paiera et supportera, pro rata temporis à compter de son entrée en
jouissance (et, au plus tard, à compter du lendemain de l'expiration de la sixième
semaine qui suivra le jour où
l'adjudication est devenue définitive), toutes taxes, contributions, précomptes
et charges quelconques, mis ou à mettre sur les biens vendus. Les taxes de
recouvrement, les taxes sur terrains à bâtir non-bâtis et la taxe sur la résidence
secondaire du vendeur occupant, restent intégralement à charge du vendeur.
Le
transfert des risques s'opérant dès l'instant où l'adjudication est devenue définitive,
l'acquéreur devra dès cet instant, que le bien soit ou non assuré par le
vendeur, faire assurer le bien contre l'incendie et tous autres risques.
Si
le bien vendu est soumis au régime de la copropriété forcée, l'acquéreur se
soumettra, en outre, aux dispositions des statuts de copropriété à cet égard.
Eau - Gaz - Électricité -
Radio et télédistribution
L'acquéreur devra dès son
entrée en jouissance (et au plus tard dès le lendemain de l'expiration de la
sixième semaine qui suivra le jour où l'adjudication est devenue définitive),
faire son affaire personnelle de la souscription de tous contrats relatifs aux
biens vendus, en ce qui concerne la concession ou la fourniture de l'eau, du
gaz, de l'électricité et de la radio‑ ou télédistribution.
Ne
sont pas compris dans la vente, les canalisations, conduites, compteurs et
autres installations quelconques, fussent-elles incorporées, dont la propriété
serait établie dans le chef de la Commune, de sociétés distributrices ou
d'autres tiers.
Urbanisme
Pour
tout ce qui concerne l’urbanisme et autres prescriptions résultant de la législation
régionale, de la commune ou d’ autres autorités compétentes (monuments et
sites, régies des eaux, voies aériennes, ou navigables, etc.), il est renvoyé
au cahier spécial des charges.
Garantie décennale
L'acquéreur
est subrogé purement et simplement dans tous les droits et actions du vendeur dérivant
de la garantie décennale due par les architectes et entrepreneurs. Il en paiera
et supportera les charges et frais à échoir à compter du jour où
l’adjudication est devenue définitive.
Lorsque
les biens à vendre sont soumis au régime de la copropriété forcée, l'acquéreur
est tenu de respecter toutes les clauses qui résultent des statuts de copropriété
(acte de base et règlement de copropriété), des règlements d'ordre intérieur
et de toutes décisions prises par l'assemblée générale. Il sera subrogé
purement et simplement dans tous les droits et obligations du vendeur en résultant.
1.
Charges communes extraordinaires
Les frais, charges et
obligations résultant d'une décision de l'assemblée générale ou du syndic,
antérieure au jour où l'adjudication est devenue définitive, resteront à
charge du vendeur, à condition que ces montants soient également devenus
exigibles avant ce moment. La date d'exigibilité s'identifie à la date de
l'appel de fonds lancé par le syndic.
2. Charges communes ordinaires - Fonds de roulement
Toutes les charges communes ordinaires seront payées et supportées par l'acquéreur pro rata temporis à compter du jour où l’adjudication est devenue définitive; le solde créditeur éventuel correspondant au bien vendu à ce moment dans le fonds de roulement restera acquis au vendeur, et son solde débiteur éventuel lui restera à charge.
3. Fonds de réserve
Pour autant que son montant en soit mentionné expressément dans le cahier spécial des charges, l'acquéreur devra payer au vendeur, en sus du prix de vente, un montant égal à la quote-part correspondant au bien vendu dans tout fonds de réserve, fonds restant lui-même la propriété de l'association des copropriétaires.
4. Litiges en cours
Les créances revenant à
l'association des copropriétaires, à la suite de litiges nés antérieurement
à la date à laquelle l'adjudication devient définitive, restent acquises à
cette association sans que l'acquéreur doive en indemniser le vendeur.
Les frais, charges et obligations résultant de décisions définitives condamnant l'association des copropriétaires, antérieures au jour où l’adjudication est devenue définitive, resteront à charge du vendeur pour autant que ces montants soient devenus exigibles avant cette date. La date d'exigibilité s'identifie à la date de l'appel de fonds lancé par le syndic.
Pour tout ce qui concerne le
droit de préemption du fermier et tous autres droits de préemption, il est
renvoyé au cahier spécial des charges.
L'adjudicataire marié sous un régime de communauté, qui voudrait acquérir pour cette communauté, et dont le conjoint ne serait pas présent à la vente, devra produire une procuration valable de ce conjoint et répondra de la ratification par ce conjoint, dans le délai fixé par le notaire. (Dans les ventes emportant purge, cette ratification devra intervenir avant la clôture du procès-verbal d'adjudication.)
Sauf stipulation contraire dans le cahier spécial des charges, l'acquéreur colicitant sera tenu des mêmes obligations que tout tiers acquéreur et sera tenu de payer l'intégralité du prix sans pouvoir invoquer aucune compensation.
L'adjudicataire
qui déclarerait avoir agi pour un tiers non présent et pour lequel il déclarerait
se porter fort, sera tenu d'apporter au notaire, dans les six semaines du jour où
l’adjudication devient définitive, la ratification de celui pour lequel il
s'est porté fort. Faute de quoi il
sera censé avoir fait l'acquisition pour son compte personnel.
Dans
les ventes emportant purge, cette ratification devra intervenir par acte
authentique et devant le notaire qui a procédé à l’adjudication ou lui être
signifiée par exploit d’huissier.
L'adjudicataire
définitif a la faculté de faire, à ses frais, l'élection de command. L'élection
de command doit être faite par acte authentique (conformément à l'article 159
du Code des droits d'enregistrement) et, en outre, devant le notaire qui a procédé
à l'adjudication. (En cas d'adjudication à un colicitant, le bénéfice du
droit fixe d'enregistrement n'est pas applicable à l'élection de command faite
par le colicitant-adjudicataire soit au profit d'un autre colicitant, soit au
profit d'un tiers.)
L'adjudicataire
peut être tenu, à première demande du notaire, de fournir, sans délai et à
ses frais, bonne et solvable caution.
Si plusieurs personnes se
rendent indivisément acquéreurs du bien à vendre, elles seront tenues
solidairement et indivisiblement au paiement du prix, des intérêts, frais et
tous accessoires et à l'entière exécution des conditions de la vente. Il en
sera de même du porte-fort, du commandé et de la caution.
Les
obligations résultant de la vente seront également solidaires et indivisibles
entre leurs héritiers et autres ayants‑droit. Ceux-ci auront, en outre,
à supporter tous frais de signification.
L'acquéreur
paiera en l'étude du notaire, en euros et dans les cinq jours ouvrables
du jour où l’adjudication est devenue définitive, un tantième fixé au barème
reproduit au cahier spécial des charges, le tout à peine d'exigibilité immédiate
du prix de vente et de mise à exécution immédiate de la vente.
Ce tantième s'applique
uniquement au prix d'adjudication et aux charges fiscales éventuelles, et
couvre les droits d'enregistrement, les honoraires et les frais légaux du
cahier des charges et des procès‑verbaux d'adjudication et d'absence de
surenchère, les frais d'une inscription d'office et d'une grosse éventuelles,
de l'acte de quittance ou de quittance-mainlevée éventuel ou, à concurrence
des frais d'un acte de quittance-mainlevée, ceux de l'acte d'ordre qui le
remplace.
Outre le tantième susvisé,
il ne pourra être encore mis à charge de l'acquéreur que d'éventuels frais
de mesurage et, en cas de première mutation, une quote-part des frais d'un acte
de base ou de division éventuel, ainsi que les frais de tous actes supplémentaires
occasionnés par lui
Moyennant
paiement de ces frais, le vendeur sera seul chargé de tous les frais de la
vente.
Au
cas où il y aurait lieu à application d'une disposition légale portant
exemption, réduction (droit de partage, reportabilité, abattement ou autre
droit réduit) ou majoration (taxe sur la valeur ajoutée) des droits fiscaux
ou des honoraires, le tantième susdit sera réduit ou majoré conformément
à cette disposition. L’acquéreur en revente sur folle enchère ne pourra,
toutefois, pas invoquer à son bénéfice l’exonération prévue par
l’article 159 – 2° du code des droits d’enregistrement.
En cas d’application de la
taxe sur la valeur ajoutée sur la valeur des constructions, le cahier spécial
des charges indiquera la valeur vénale, imposable au droit proportionnel
d’enregistrement, du terrain. Le tantième correspondant au prix
d’adjudication s’appliquera purement et simplement à cette valeur. La différence
entre le prix d’adjudication et cette valeur-terrain, constituera la valeur
des constructions. Le tantième susvisé sera aménagé : on en soustraira
le droit proportionnel d’enregistrement et l’acquéreur paiera, en outre et
en l’étude du notaire, la taxe sur la valeur ajoutée sur ladite valeur des
constructions.
En cas d'adjudication séparée
de plusieurs lots, le tantième correspondant est appliqué séparément sur le
prix de chaque lot, et en cas d'adjudication en masse, sur le prix de cette
masse.
Les
conséquences d'une insuffisance d'estimation relevée éventuellement par
l'administration fiscale demeureront exclusivement à charge de l'acquéreur
concerné.
L'acquéreur devra payer le
prix principal de son acquisition, en l'étude du notaire, en euros et endéans
les six semaines de, selon le cas, l'adjudication définitive ou l'expiration du
délai de surenchère, et sans intérêts jusque lors. Ce paiement est libératoire.
Exclusion
de toute compensation
L'acquéreur, fût-il
colicitant, ne pourra opposer aucune compensation, de quelle que nature
qu’elle soit, à moins qu’il ne soit créancier premier inscrit.
Délégation du prix
En
cas de vente emportant purge, il est fait délégation du prix au profit des créanciers
inscrits, des créanciers ayant fait transcrire un commandement et des créanciers
qui pourraient utilement être colloqués, en application de l'article 1582 du
Code judiciaire, et l'acquéreur renonce à la subrogation légale résultant à
son profit de l'article 1251-2° du Code civil et donne mandat aux créanciers
inscrits et à tous intéressés, agissant tant conjointement que séparément,
à l'effet de donner mainlevée et de requérir la radiation de toutes
inscriptions, transcriptions et mentions au bénéfice desquelles il pourrait se
trouver subrogé malgré sa renonciation.
Passés les délais de
paiement, quel que soit le motif du retard et sans préjudice à l'exigibilité,
l'acquéreur devra, de plein droit et sans mise en demeure, les intérêts au
taux fixé par le cahier spécial des charges et, à défaut de fixation, les
intérêts à trois pour cent au-dessus du taux légal, depuis le jour de
l'exigibilité jusqu' au jour du
paiement intégral, sur le prix, les frais et accessoires ou la partie de
ceux-ci restant due.
A défaut
par l'acquéreur, fût-il colicitant, de payer le prix, les intérêts, les
frais ou autres accessoires de la vente ou, à défaut par lui d'exécuter
d'autres charges ou conditions de celle-ci, le vendeur, s'il ne préfère
demander la résolution de la vente, aura le droit de procéder, soit par
revente sur folle enchère, soit par voie de saisie-exécution immobilière,
le tout sans préjudice à tous dommages et intérêts à charge de l'acquéreur
défaillant ou de ceux qui seraient tenus avec lui.
Résolution
Si
le vendeur opte pour la résolution, celle‑ci interviendra de plein droit
et sans autre formalité ou mise en demeure qu'un exploit d'huissier signifié
à l'acquéreur et par lequel le
vendeur déclarerait vouloir résoudre la vente.
Revente sur folle enchère
Si
le vendeur préfère procéder par revente sur folle enchère, l’adjudicataire
défaillant ne pourra arrêter la revente qu’en consignant en l’étude du
notaire instrumentant une somme suffisante pour acquitter toutes les
obligations, en principal, intérêts et accessoires, dont il était tenu aux
termes des conditions de vente, les frais de procédure et de la publicité de
la revente sur folle enchère.
Il
sera procédé à cette revente, conformément aux articles 1600 et suivants du
Code judiciaire, aux frais et risques du défaillant, après un commandement de
payer, signifié par exploit d’huissier, resté infructueux pendant huit
jours.
Cette
revente aura lieu par le ministère du même notaire ou, à son défaut, par un
notaire désigné par le juge, aux conditions stipulées aux présentes et au
cahier des charges spécial de la vente.
Sans
préjudice à tous dommages et intérêts ci-après précisés, le fol enchérisseur
sera tenu de la différence entre son prix et celui de la revente sur folle enchère,
sans pouvoir réclamer l'excédent, s'il y en a, ce dernier revenant au
vendeur ou à ses créanciers.
Saisie-exécution immobilière
Le
vendeur peut également, s'il le préfère, considérer l'adjudication comme définitive
et agir par voie de saisie‑ exécution immobilière.
Lorsqu’un
vendeur, un acquéreur ou tout autre intervenant aura constitué un ou plusieurs
mandataire(s) aux termes du cahier spécial des charges ou d’un procès-verbal
d’adjudication, chacun de ces mandataires sera censé disposer des pouvoirs
de, savoir:
-
assister aux séances de vente, de stipuler et de modifier les conditions de
vente, de faire adjuger les biens au prix que le mandataire avisera, de recevoir
le prix et ses accessoires et d’en consentir quittance;
-
consentir tout délai de paiement, consentir à toutes mentions et subrogations
avec ou sans garantie;
-
renoncer à tous droits réels et à l’action résolutoire, donner mainlevée
et consentir à la radiation de toutes inscriptions, saisies et oppositions, de
dispenser le conservateur des hypothèques de toute inscription d’office, avec
ou sans constatation de paiement;
-
engager toutes poursuites et pratiquer toutes saisies, faire revendre sur folle
enchère et mettre en oeuvre tous autres moyens d’exécution;
Le
vendeur, l'acquéreur, l'adjudicataire, qu'il soit porte-fort, commandé ou
mandataire, et la caution devront faire une élection de domicile expresse en
Belgique soit dans le procès-verbal d'adjudication, soit dans les actes de
ratification, d'élection de command ou de cautionnement.
Toute contestation surgissant à
l'occasion d'une vente publique, sera de la compétence exclusive du tribunal du
lieu de la vente.
L'acquéreur,
l'adjudicataire, qu'il soit porte-fort, commandé ou mandataire, et la caution
seront, de plein droit, censés consentir à toutes les clauses et conditions
du présent cahier des charges, du cahier des charges spécial et du procès‑verbal
d'adjudication.
