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Les conditions des ventes publiques sont reprises dans un acte appelé "cahier des charges", comprenant le cahier des charges "général" s'appliquant à toutes les ventes publiques tenues à Bruxelles, et le cahier des charges "spécial" propre à chaque vente.
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Les questions les plus fréquemment posées sont les suivantes:
Les amateurs peuvent consulter le texte complet du cahier général des charges à la page de ce site où il est repris. Les conditions du cahier des charges spécial doivent être demandées au notaire chargé de la vente.
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Une vente publique est une vente aux enchères: Les amateurs font des offres successives, et le montant le plus élevé formera le prix de vente, s'il est accepté par le vendeur. Ces ventes se réalisent exclusivement par un notaire.
Les conditions de la vente sont reprises dans le cahier des charges, qui peut être consulté par tous les amateurs potentiels en l'étude du notaire chargé de la vente.
La séance de vente est annoncée par le notaire au moyen d'affiches et d'annonces publiées dans des journaux. Les amateurs auront l'occasion de visiter l'immeuble aux jours et heures annoncés: ils ne peuvent pas exiger d'autres heures de visite. Ils devront prendre leur temps pour tout voir, et veiller à avoir accès à toutes les parties du bien. Un amateur prudent pourra toujours se faire accompagner d'un expert, qui lui donnera son idée sur la valeur de l'immeuble. En vente publique, la garantie des vices apparents et cachés est, naturellement, toujours exclue
Les offres, ou enchères sont reçues lors de la séance de vente, éventuellement à partir d'une mise à prix. Chaque amateur qui fait une offre est tenu de respecter ses engagements si le bien lui est adjugé: le notaire a le droit de refuser toute offre qui ne paraît pas lui donner des garanties suffisantes.
Le notaire peut toutefois fixer une nouvelle séance de vente s'il estime que le prix proposé est insuffisant. Celui qui demande la vente peut également retirer le bien de cette vente tant que l'adjudication n'est pas définitive.
Si la dernière offre est acceptée, le notaire procédera à l'adjudication. L'acquéreur disposera cependant d'un certain délai pour le paiement du prix et des frais. Certaines ventes ne sont définitives qu'après l'écoulement d'un délai de 15 jours, endéans lequel tout intéressé peut faire une surenchère.
Des garanties sont prises à l'encontre des amateurs qui formulent des offres inconsidérées, mais qu'ils ne peuvent pas respecter. Si l'acquéreur ne paie pas, le vendeur aura ainsi la possibilité de faire annuler la vente ou de revendre l'immeuble sur folle enchère.
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La vente est définitive lorsque le notaire aura adjugé le bien, et pour autant qu'il n'y ait pas de surenchère possible.
Dès lors, la vente pourra être définitive:
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le jour de la première séance de vente si le prix proposé est suffisant et si le notaire adjuge dès ce moment. |
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le jour de dernière séance si d'autres séances de vente ont eu lieu précédemment. |
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le jour de l'expiration du délai de surenchère si aucune surenchère n'a été notifiée. |
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le jour de la séance de vente après surenchère. |
Dès que la vente devient définitive, les vendeurs et acquéreurs sont définitivement liés.
Contrairement à une vente de gré à gré, l'acquéreur ne peut pas soumettre la vente à une condition suspensive, comme, par exemple, la condition d'octroi de crédit hypothécaire: l'amateur prudent consultera son banquier ou son agent de financement avant la vente pour avoir la certitude de ce qu'il disposera des moyens financiers suffisants pour respecter ses engagements.
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Transfert de propriété
L'acquéreur est propriétaire du bien dès que l'adjudication est devenue définitive. C'est à partir de ce moment que les "risques" sont transférés.
Transfert de jouissance
L'acquéreur en vente publique doit d'abord payer tout le prix d'acquisition et les frais de la vente avant d'avoir la jouissance du bien acquis.
Le cahier des charges précise les différentes modalités de cette entrée en jouissance: Par exemple:
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si l'immeuble est libre, il pourra prendre possession de l'immeuble. |
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si l'immeuble est loué, il devra s'entendre directement avec les occupants: c'est donc l'acquéreur qui devra donner le renon éventuel aux locataires. |
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si l'immeuble est occupé par le vendeur, le cahier des charges précise la date à laquelle l'immeuble devra être libéré. |
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s'il s'agit d'une procédure de saisie, la partie saisie sera sans droit quelconque dans le bien vendu, quinze jours après la signification de l'extrait du procès-verbal d'adjudication. L'acquéreur devra faire son affaire personnelle du déguerpissement du saisi. |
Précompte immobilier et autres impôts
L'acquéreur paiera et supportera, toutes les taxes, précomptes et contributions quelconques à compter de son entrée en jouissance.
Dans tous les cas, il devra les supporter au plus tard, à compter du lendemain de l'expiration de la sixième semaine qui suivra le jour où l'adjudication est devenue définitive.
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L'acquéreur en vente publique doit payer le prix de son acquisition endéans les six semaines de la date à laquelle la vente est devenue définitive. Le cahier des charges spécial peut cependant prévoir d'autres délais
Si ce délai n'est pas respecté (par exemple parce que la procédure d'octroi de crédit prend plus de temps que prévu), il devra payer un intérêt de retard calculé au taux de trois pour cent de plus que le taux légal (soit actuellement dix pour cent - 10%) sur la partie du prix qui n'aurait pas été payée. Ce taux peut être légèrement différent si les conditions spéciales de la vente le précisent.
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En plus du prix de son acquisition, l'acquéreur en vente publique doit supporter les frais qui comprennent un pourcentage forfaitaire, et, pour certaines ventes des frais fixes déterminés.
- Montant des frais
Les frais forfaitaires
Les frais forfaitaires comprennent les droits fiscaux que l'acquéreur doit supporter, les frais divers des actes et les frais de l'intervention du notaire. Ils sont fixés d'après un pourcentage calculé sur le prix de vente de l'immeuble et les charges. Ce pourcentage est proportionnel et dégressif, et est établi d'après un barème.
Le barème des frais en vente publique fixé par la Fédération royale des Notaires de Belgique est le suivant:
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Si le prix est situé, savoir :
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| * Lorsqu'on prévoit l'adjudication d'un bien à un prix inférieur à 20.000 euros, et que ce bien constitue le lot unique de la vente, le notaire est fondé à fixer dans le cahier spécial des charges un autre tantième correspondant mieux à la réalité économique d'une telle adjudication. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Si l'acquéreur peut bénéficier d'une réduction de droits d'enregistrement ou d'honoraires, ou d'un abattement ou d'une reportabilité de droits, le pourcentage sera réduit à due concurrence. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Les frais fixes
Outre ce tantième, certains frais pourraient, à titre exceptionnel, être mis à charge de l'acquéreur, comme par exemple, des frais de mesurage, une quote-part des frais d'un acte de base, etc...
Le
montant de ces frais sera annoncé par le notaire. Les amateurs prudents ont
toujours intérêt à prendre contact avec l'étude du notaire chargé de la
vente pour connaître avec précision le montant de ces frais complémentaires
éventuels.
- Délai de paiement des frais
Les frais doivent être payés en l'étude du notaire endéans les cinq jours ouvrables suivant celui où la vente est devenue définitive. Si l'acquéreur ne respecte pas ce délai, le prix de vente peut être exigé immédiatement.
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Dans le cas de certaines ventes publiques, l'immeuble est vendu pour autant qu'endéans les quinze jours, il n'y ait pas de surenchère. Les amateurs trop prudents lors de la séance de vente ont-ils encore leur chance?
La faculté de surenchère permet à tout amateur de provoquer une nouvelle séance de vente publique en offrant, endéans les quinze jours de la vente, un supplément de prix. Le montant de cette surenchère doit être de 10% du prix obtenu lors de la séance de vente initiale, avec un minimum de 250 € (si le prix est inférieur à 2.500 €), et un maximum de 6.200 € (si le prix est supérieur à 62.000 €).
La possibilité de surenchère est prévue dans les cas où la vente publique est autorisée ou ordonnée par une décision judiciaire (vente sur saisie, vente sur faillite, vente où des enfants mineurs sont copropriétaires, ...), mais elle peut également être prévue lors des ventes volontaires. Il faut dès lors conseiller aux amateurs de se renseigner auprès du notaire chargé de la vente, avant la séance d'adjudication, pour savoir si la faculté de surenchère est applicable. Dans les cinq jours de la vente, le notaire devra faire apposer de nouvelles affiches annonçant la faculté de surenchère. Il fera également publier des annonces dans des journaux.
Tout amateur, présent ou non lors de la séance de vente, peut surenchérir pendant les quinze jours qui suivent la vente. Si le dernier jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié légal, ce délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Le délai étant très court, il vaut mieux s'y prendre à temps!
Si personne ne surenchérit, la vente est définitive à l'expiration de ce délai.
Pour notifier une surenchère, l'amateur ne devra pas s'adresser au notaire vendeur, mais bien à un huissier de justice à qui il confiera le montant de la surenchère (en espèces, ou en chèque bancaire ou certifié). L'huissier, après avoir pris contact avec le notaire, se présentera ensuite chez lui et chez l'amateur qui avait acquis l'immeuble lors de la première séance pour leur signifier l'existence de la surenchère.
Le notaire chargé de la vente pourra cependant refuser la surenchère d'une personne dont l'identité ou la solvabilité ne lui paraissent pas justifiées.
Si le notaire accepte la surenchère, il devra à nouveau exposer l'immeuble en vente, aux jour et lieu qu'il fera connaître à l'occasion d'une nouvelle publicité par voie d'affiches et d'annonces dans les journaux.
Cette séance de vente après surenchère se fera également aux enchères, avec comme mise à prix, le montant obtenu lors de la séance précédente, majoré du montant de la surenchère. Elle sera définitive, et ne sera plus susceptible d'une nouvelle surenchère. Si c'est le surenchérisseur qui devient propriétaire, le montant qu'il aura versé à titre de surenchère sera considéré comme acompte sur les sommes qu'il doit payer; dans le cas contraire, cette somme lui sera immédiatement restituée, avec les frais d'huissier de justice qu'il aura avancés.
La faculté de surenchère permet parfois au vendeur d'obtenir un prix plus élevé, mais elle présente l'inconvénient d'allonger la procédure et d'augmenter les frais qui y sont relatifs. Il faut donc conseiller aux amateurs de ne pas spéculer sur une surenchère éventuelle et d'assister à la première séance de vente en allant au maximum de leurs possibilités. Cela permettra à tous d'y voir clair plus rapidement et d'obtenir immédiatement le juste prix.
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Si l'acquéreur en vente publique ne paie pas le prix ou les frais de la vente, le vendeur aura le choix entre différentes procédures:
La résolution de la vente
Le vendeur pourra demander la résolution, c'est à dire l'annulation de la vente.
La revente sur folle enchère
S'il le préfère, le vendeur pourra procéder à une nouvelle vente publique de l'immeuble.
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si le résultat de la nouvelle vente est inférieur, celui qui ne pouvait pas payer son prix (appelé fol enchérisseur) devra payer la différence entre le montant du prix qu'il avait proposé, et le prix réellement obtenu lors de la deuxième vente, en plus des frais et de dommages-intérêts éventuels. |
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si le résultat de la nouvelle vente est supérieur, l'excédent reviendra aux vendeurs. |
Le
vendeur peut également, s'il le préfère, considérer que l'adjudication est
valable, et introduire une procédure de saisie- exécution immobilière.
