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Commentaires sur les nouveaux cadre réglementaire et cahier général des charges pour les ventes publiques immobilières
(1 septembre 2002)
Commentaire
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La hausse des coûts des formalités hypothécaires, la régionalisation croissante des réglementations, la réforme de la loi de ventôse, le Cadre réglementaire général, élaboré par la Chambre nationale des notaires, et le passage à l’euro. commandaient, tous, une adaptation du Règlement et du Cahier général des charges, proposés en 1995 par la Fédération des notaires. C’est une commission, installée par les Chambres des trois compagnies issues de l’ancien Brabant qui reçut mission de tenter cette adaptation.
Les
travaux de la commission se situèrent d’emblée dans le prolongement des
documents fédéraux de 1995. Et, le conseil d’administration de la Fédération,
en réunion du 09 avril 2002, accepta la paternité des documents produits par
cette commission interprovinciale.
Les adaptations du cadre règlementaire:
Le nouveau barème est composé en euros, en 12 tranches au lieu de 15, précédemment, en deux colonnes selon les droits d’enregistrement à 12,5 % et à 10 %, le tout avec l’ambition d’apporter un maximum de clarté pour le consommateur.
Certaines concessions ont été faites aux usages locaux auxquels les notaires des arrondissements judiciaires de Bruxelles et de Nivelles demeurent, toutefois, étrangers. Observons que ces concessions sont limitées aux usages locaux établis et pour les ventes locales de biens de la région concernée.
D’autre part, un barème de réductions en cas de paiement comptant est officialisé, et la mise aux enchères éventuelle reste fixée entre 50 et 75 % d’une évaluation préalable.
Voici
les principales innovations apportées au cahier des charges:
Article 2 – Masse
La
possibilité de défaire la masse formée de plusieurs lots n’est plus
retenue. Du point de vue de la clarté due au consommateur, c’est, sans doute,
un progrès.
Article 5
Le dernier alinéa de cet article, prévoit le déguerpissement du vendeur ainsi que de toute personne ou objet se trouvant dans le bien vendu du chef de celui-ci, par huissier de justice, sur présentation de la grosse de l’acte d’adjudication.
Article 8 – Urbanisme
D’une
façon générale, tout ce qui concerne les réglementations régionales en matière
d’urbanisme et de pollution, les différents droits de préemption etc. est
renvoyé au cahier spécial
des charges.
Article 9 – Régime de la copropriété forcée
Les charges, ordinaires
comme extraordinaires, sont payées
par l’acquéreur à compter du jour où l’adjudication devient définitive
Le
solde créditeur éventuel correspondant au bien vendu à ce moment dans le
fonds de roulement reste acquis au vendeur, et son solde débiteur éventuel lui
reste à charge.
Pour
autant que son montant en soit mentionné expressément
dans le cahier spécial des charges, l'acquéreur devra payer au vendeur, en sus
du prix de vente, un montant égal à la quote-part correspondant au bien vendu
dans tout fonds de réserve, fonds restant lui-même la propriété de
l'association des copropriétaires.
Article 11 – Adjudicataire commun en biens
Cet adjudicataire dont le
conjoint ne serait pas présent à la vente et qui veut acquérir pour la
communauté, doit produire une procuration valable de son conjoint et répondra
de la ratification par celui-ci , dans le délai fixé par le notaire. (Dans les
ventes emportant purge, cette ratification doit intervenir avant la clôture du
procès-verbal d'adjudication.)
Article 13 – Acquisition par porte-fort
Le porte-fort dispose dorénavant de 6 semaines pour rapporter la ratification de celui pour lequel il s’est porté fort, à peine d’être censé avoir fait l’acquisition pour compte personnel.
Le cahier des charges
n’impose plus que dans les ventes emportant purge, cette ratification
intervienne avant la clôture du procès-verbal. La commission a judicieusement
observé que le professeur de Leval enseigne que seule est sans effet,
l’adjudication à une personne qui se présente exclusivement comme porte-fort
pour un tiers. Le porte-fort tenu de rapporter la ratification du tiers à peine
d’être censé avoir fait l’acquisition pour compte personnel, ne se présente
pas exclusivement comme porte-fort.
Article 17 – Prix
Le délai de paiement est ramené à six semaines.
Article 16 – Frais
Cet article a été adapté
en fonction de la nouvelle présentation du barème des frais et de ses modalités
suivant les usages locaux. On signalera ici que le bénéfice d’un « abattement »
et/ou d’une « reportabilité » entraîne une remise sur le tantième
applicable.
Article 19 – Intérêts de retard
Ces intérêts sont ramenés
à 3 pour cent au-dessus du taux légal.
