De openbare verkoping, maatwerk voor koper en verkoper

De openbare verkoping van een onroerend goed heeft geen al te beste naam. Enkele voorbeelden : "Openbare verkoping is een gedwongen verkoping in ongunstige omstandigheden".  Of: "Openbare verkoping is een soort liquidatie".  En : "Als niks anders meer kan of als je het aan de straatstenen niet kwijtraakt, wordt het maar openbaar verkocht.  Tot elke prijs".  Of nog : "Een openbare verkoping is de kans om iets onder de marktprijs te kopen". Die paar voorbeelden bewijzen dat er over de openbare verkoping nog heel wat misverstanden bestaan, zowel bij de verkopers als bij de kandidaat-kopers.

Maar wat is de werkelijkheid ? De openbare verkoping is in feite de meest strikte en onpartijdige manier om een juiste prijs van een onroerend goed vast te stellen, zowel voor koper als voor verkoper.  De verkoper krijgt waar hij recht op heeft, de koper betaalt een correcte prijs.  Waarom ? Gewoon omdat de wet van vraag en aanbod hier volledig vrij kan spelen.

De markt bestaat al sinds mensen‑heugenis : hij ontstond toen de mens zich op een bepaalde plek ging vestigen.  Die openbare markt werd een ideaal middel om allerlei soorten goederen van de hand te doen.  Denk maar aan dorpsmarkten, veilingen, beurzen, jaarmarkten, enz.  En de openbare verkoping is niets anders dan de "openbare markt voor vastgoed".

 De openbare markt is en blijft de meest directe en doorzichtige manier om kandidaat­koper en verkoper met elkaar in contact te brengen.  Vraag en aanbod vinden er elkaar, en wat er gebeurt, is volkomen duidelijk voor alle partijen.  Het loont dus de moeite om de voordelen van de openbare verkoping even op een rijtje te zetten.

In deze brochure vindt U wat meer uitleg over de voordelen van de openbare verkoping en wordt er beschreven hoe zo'n verkoping georganizeerd wordt en verloopt.

    Wat zijn de voordelen van een openbare verkoping ?

De troeven van de openbare verkoping zijn : juiste prijs, doorzichtigheid en snelheid.

Die voordelen maken dat dit verkoopsysteem perfect voldoet aan de eisen van de openbare markt : er wordt een voldoende aantal goederen te koop aangeboden en er is de zekerheid dat er een voldoende aantal kandidaat‑kopers op een welbepaalde plaats bij elkaar komt.  Wanneer een openbare verkoping slechts af en toe plaatsvindt, zal er een onvoldoende aantal kandidaten op afkomen.  Dat kan het resultaat van de verkoop negatief beïnvloeden.

   De juiste prijs

Wat is de juiste prijs voor een goed? Het gemiddelde van wat een groot aantal kandidaten ervoor wil geven.

Dus hoe meer kandidaat‑kopers er zijn, hoe preciezer de prijs bepaald zal worden.  En hoe meer openbare verkopingen er zijn, hoe vaker er een juiste prijs behaald zal worden.

Een verkoper wil de hoogste prijs krijgen voor zijn goed, en hij is daarom geneigd om de waarde ervan te overschatten.  Daarom zal hij vaak zijn huis uit de hand proberen te verkopen.  Maar zoeken naar een kandidaat‑koper die hem de (te hoge) prijs wil geven die hij in gedachten had, valt meestal flink tegen.  Uiteindelijk zal hij dan zijn prijs toch moeten verlagen en misschien verkopen onder ongunstiger voorwaarden dan bij een openbare verkoping.

Het belang van de koper staat uiteraard haaks op dat van de verkoper : hij wil het liefste zo weinig mogelijk betalen.  Maar hoe kan hij bij een verkoop uit de hand ooit zeker weten dat hij niet te veel heeft betaald ? Vergelijken met wat andere kandidaat‑kopers willen betalen, kan niet.  De koper weet zelfs niet of er wel andere kandidaten zijn.  Het contact met de verkoper verloopt trouwens vaak via een tussenpersoon of een vastgoedmakelaar.  De koper zal dikwijls het gevoel hebben dat het commissieloon van de vastgoedmakelaar in de prijs begrepen is.

Die onzekerheden van de verkoping uit de hand heeft men niet bij de openbare verkoping.  Want een verkoper die bij een openbare verkoping het gevoel heeft dat de voorgestelde prijs te laag is, kan op gelijk welk moment beslissen om het goed uit de koop terug te trekken.  En een kandidaat-koper die het gedane bod te hoog vindt, kan zich steeds terugtrekken uit het bieden.

De toewijzing vindt dus per definitie plaats bij de juiste prijs.  En de juiste prijs is het redelijke evenwicht tussen die twee tegengestelde belangen van koper en verkoper.

   Doorzichtigheid

Een openbare verkoping gebeurt ‑ de naam zegt het ‑ openbaar, en dus ook doorzichtig.  Iedere aanwezige kan zien, begrijpen en deelnemen aan wat er gebeurt.

Wanneer is een verkoping openbaar ? Als hij toegankelijk is voor iedereen en op een openbare plek plaatsvindt : verkoopzaal, feestzaal, sportzaal en zelfs café.

Vergis u niet : de openbare verkoping is geenszins hetzelfde als een gerechtelijke verkoping bij beslag, faillissement, enz.  Veel mensen denken ten onrechte dat een openbare verkoping een gedwongen verkoping is.  Niets is minder waar.

Een openbare verkoping gebeurt volkomen op vrijwillige basis.

Het staat dus iedereen vrij om bij een verkoping voor de weg van de doorzichtigheid te kiezen : vrijwillig verkopen, zonder dat er met de prijs kan worden gesjoemeld.

De openbare verkoping verloopt correct en eerlijk, onder leiding en toezicht van de notaris.  De uiteindelijke prijs is altijd de echte prijs, die beide partijen ten goede komt.  Wie natuurlijk al te graag zijn hand onder de tafel openhoudt, staat wantrouwig tegenover de openbare verkoping.

De fiscus neemt de openbare verkoping trouwens als referentiepunt voor het bepalen van de registratierechten, precies omdat die verkoping doorzichtig is en een juiste prijs oplevert.  Bij een verkoping uit de hand bestaat altijd de onzekerheid of de fiscus wel akkoord zal gaan met de opgegeven prijs.  In ieder geval zal de fiscus die prijs altijd argwanend bekijken, wat niet het geval is met de prijs van een openbare verkoping.

Bovendien wordt er bij verkopingen uit de hand vaak nog tussen de partijen zelf met de prijs gesjoemeld.  De verkoper, en vooral zijn bemiddelaar, proberen maar al te dikwijls een prijs te krijgen die helemaal niet overeenstemt met de economische werkelijkheid, de echte (markt)waarde van het goed dus.  En de niets‑vermoedende koper, die blij is met een lage prijs, wordt daarbij achteraf het kind van de rekening wanneer de fiscus de "officiële" prijs niet aanvaardt.  Bij een openbare verkoping kan de koper zeker zijn van de markttoestand.

   Snelheid

De openbare verkoping is ook de snelste manier om een goed van de hand te doen.

De koper zal sneller een goed naar zijn smaak vinden, dankzij de verplichte publiciteit die bij openbare verkopingen wordt gemaakt.  Het zoeken en kiezen wordt makkelijker.  Die publiciteit biedt de kandidaat‑koper ook de mogelijkheid om het aangeboden goed te leren kennen.

Bij een verkoping uit de hand bestaat die wettelijk verplichte vorm van publiciteit niet.  Een kandidaat‑koper en een verkoper moeten dus veel geduld (en geluk) hebben, en krijgen te maken met alle soorten tussenpersonen.  Puur tijdverlies dus.

Bij een openbare verkoping daarentegen, vinden verkoper en koper elkaar meteen (op de verkoopdag) en wordt de koopakte vrijwel onmiddellijk verleden.  Er is geen wachttijd tussen de ondertekening van de onderhandse akte en het verlijden van de authentieke akte.  Bij een verkoping uit de hand duurt dat al snel vier maanden.

De openbare verkoper zal daarom ook veel sneller zijn geld krijgen.  Hij moet niet wachten tot de authentieke akte wordt verleden om de volledige koopsom te krijgen, want de koper heeft maar zes weken de tijd om de volledige prijs te betalen.

      Hoe wordt een openbare verkoping georganiseerd ?

Een openbare verkoping wordt georganiseerd volgens een aantal vaste spelregels.  De verkoper, de koper en de notaris hebben elk een eigen rol te vervullen.  Hierna volgt een korte beschrijving van wat elk van die partijen moet doen.

    Wat moet de verkoper doen ?

De verkoper neemt contact op met zijn notaris en geeft hem een beschrijving van wat hij wil verkopen.

Wat kan openbaar worden verkocht ? Het antwoord is simpel : elk onroerend goed.  Dat kan dus een stuk grond zijn, een bos, een woonhuis, een handelspand, een villa, een appartement, een opbrengsthuis, een garage, een goed met industriële bestemming, een loods…

Goederen in onverdeeldheid (met meer dan één eigenaar) worden makkelijker openbaar verkocht, omdat de eigenaars er alle baat bij hebben dat het goed zo snel mogelijk van de hand gaat.  Op die manier vermijden ze de opeenhoping van lasten en belastingen, de zware successierechten, hypothecaire leningen, enz.  Ook lopen ze geen kans dat er beslag wordt gelegd op het goed.

Het eerste wat de notaris doet, is een schatting maken om de verwachte prijs te kunnen bepalen.  Denk niet dat er bij zo'n schatting automatisch hoge expertise-kosten worden gemaakt.  De notarissen beschikken over voldoende vergelij-kingspunten om zonder een expert zelf een correcte schatting te maken.  En de uiteindelijke beslissing ligt nog altijd bij de verkoper, die daarin wordt bijgestaan door zijn notaris.

Hetzelfde geldt voor de publiciteitskosten : affiches, aankondigingen in de krant en de organisatie van de bezichtiging in de drie of vier weken die de openbare verkoping voorafgaan.  Ook daar ligt de uiteindelijke beslissing bij de verkoper.

Een instelprijs is niet verplicht, maar wordt vaak gebruikt.  Vergis u niet : het is geen verkoopprijs, maar een beginpunt om het opbod vlot te laten starten.  Meestal wordt 50 à 75 % van de voorafgaande schattingswaarde genomen als instelprijs.

Uit ervaring weten we dat het verschil tussen de reële waarde van een goed en de instelprijs het beste zo klein mogelijk wordt gehouden.  Er wordt pas serieus geboden vanaf een bepaald prijsniveau.  Het heeft weinig zin om voor een huis dat een geschatte waarde heeft van 125.000 €, een instelprijs af te spreken van 10.000 €.  Het "echte" bieden zal toch maar beginnen vanaf 100.000 €.

     Wat moet de koper doen ?

De koper moet zich informeren over het bestaan van de openbare verkoping, de eigenschappen van het goed en de verkoopsvoorwaarden.

Uit de publiciteit weet hij wat de verkoping inhoudt.  In elke streek is er minstens één bevoorrechte krant die systematisch de openbare verkopingen aankondigt.  Maar de lijst van de verkopingen is zelden volledig, omdat de verkoper kan beslissen om niet te adverteren in de krant.  Heden bestaan er ook web-sites.

De affiche, die de verkoop aankondigt, wordt op het goed aangeplakt en kan ook worden geraadpleegd op het kantoor van de notaris, in de verschillende verkoopzalen en eventueel op plaatsen die speciaal gereserveerd zijn voor plaatselijke affiches.

De bezichtigingen vinden plaats tijdens de uren die op de affiche of in de aankondigingen zijn vermeld.  Het kan soms ook op afspraak, op initiatief van de notaris.

Het kantoor van de notaris heeft als taak om zoveel mogelijk op de vragen van de kandidaat‑kopers te antwoorden : beschrijving van het goed, aard van de uitrusting (sanitair, verwarming...), maandelijkse lasten, erfdienstbaarheden, lopende huurcontracten, stedenbouwkundige voorschriften, enz.

De notaris maakt een lastenboek op.  Dat vermeldt de verkoopsvoorwaarden die overal zeer gelijkaardig zijn, bv. voor de betaling en de lasten.

Als de kandidaat-koper op die manier alle nodige en nuttige informatie heeft, kan hij zich afvragen hoe hij de koop zal financieren.

Meestal heeft hij na de toewijzing nog wel zes weken de tijd om het geld bij elkaar te zoeken, maar het is beter dat hij vooraf al contact opneemt met zijn bank.  Het is aan te raden dat hij vooraf ook zelf vergelijkingspunten (de prijzen van andere onroerende goederen) verzamelt en zijn eigen notaris raadpleegt.  Die notaris hoeft niet de zelfde notaris te zijn die de verkoping organiseert.

Als de koper zelf een goed verkoopt en met dat geld het nieuwe eigendom aankoopt, zal hij eventueel een overbruggingskrediet bij zijn bank kunnen krijgen.  De notaris kan in ieder afzonderlijk geval de beste raad geven.

Het goed bevalt de kandidaat-koper en de bank wil mee helpen financieren.  Dus kan de kandidaat‑koper naar de koopdag gaan en ...bieden.

    Hoe wordt een openbare verkoping georganiseerd?

   Waar en wanneer vindt de openbare verkoping plaats ?

De openbare verkoping kan op elke plaats zijn die openbaar is en die daarvoor traditioneel wordt gebruikt.  Vaak vindt de verkoping plaats in een verkoopszaal van notarissen.  In de publiciteit wordt altijd aangekondigd waar een bepaalde verkoping plaatsvindt.

Ook dag en uur worden aangekondigd.  De notaris zal zijn intuitie gebruiken om het tijdstip te bepalen, afhankelijk van het aangeboden goed en het gebied waar de verkoping plaatsvindt.

Op zon- en feestdagen zijn er nooit openbare verkopingen, eventueel wel op zaterdagen.  Meestal vinden de verkopingen in de middag plaats, maar dat hangt af van streek tot streek.  De openbare verkoping van gezinswoningen vindt meestal plaats na 16 uur, zodat mensen die uit werken gaan zich makkelijker vrij kunnen maken.

   Hoe verloopt een openbare verkoping ?

Sommige mensen denken dat een openbare verkoping vervelend en eigenlijk ook wel indiscreet is.  Dat klopt niet.  Het is helemaal niet vervelend of indiscreet om iets publiekelijk te kopen of verkopen.

Notarissen zijn bovendien erg handig in het creëren van een goede sfeer waarbij iedere aanwezige zich best op z'n gemak voelt.  Een openbare verkoping is dan wel een ernstige zaak, maar het is zeker geen stijve bedoening.  Er is telkens plaats voor dialoog : het publiek stelt vragen en de notaris geeft er antwoord op.

En kandidaat-kopers die zich niet kenbaar willen maken, kunnen zelfs aankopen via een tussenpersoon.  Op die manier wordt de anonimiteit van de koper honderd procent gegarandeerd.  Voor de zitdag kan de notaris daarover alle inlichtingen geven die men wil.

Tijdens de zitting zal de notaris zelf voorstellen doen voor het ritme van de opbiedingen.  De notaris zal bij-voorbeeld vragen om op te bieden per 1.000 € of per 2.000 €. Maar dat kan ook meer of minder zijn.  Dat wordt per verkoping beslist.

De notaris zal pas toewijzen als de verkoper akkoord gaat met de prijs.  De verkoper heeft dus in feite het laatste woord.  Indien hij akkoord gaat met de laatst geboden prijs, wijst de notaris toe.  "Toewijzen" betekent in feite dat koper en verkoper het eens zijn over de prijs.  De koop wordt dus gesloten.

Het goed wordt toegewezen bij de laatste klop van de hamer van de notaris.  In bepaalde streken wordt er niet met een hamer gewerkt, maar bijvoorbeeld met brandende kaarsen.  Dan wordt er toegewezen als de laatste vlammen zijn uitgedoofd.  Het laatste bod dat werd gedaan voor de vlammen uitgingen, is dan de verkoopprijs.

De notaris, de koper en de verkoper zullen zich (na de toewijzing) even afzonderen om het proces‑verbaal, dat de verkoopakte vervangt, te ondertekenen.  Als de uiteindelijke koper een derde is (een zogenaamde koop met commandverklaring), dan heeft de koper 24 uur de tijd om hem (de echte koper op wiens "commando" hij optrad) aan te duiden.

Er bestaan twee soorten toewijzingen.  Een toewijzing kan voorlopig of definitief zijn.

De toewijzing is voorlopig als er nog een tweede zitdag wordt georganiseerd.  Als de notaris dat wenst, kan hij minstens 14 dagen en hoogstens 30 dagen na de eerste zitdag een tweede houden.

   Wat is een recht van hoger opbod ?

Het recht van hoger opbod betekent dat iedereen die dat wil, nog even de tijd krijgt om ook na de laatste zitdag van de openbare verkoping, toch nog een hogere prijs te bieden dan op de openbare verkoping.

Dat recht van hoger opbod wordt toegepast binnen de vijftien dagen die volgen op de toewijzing.

Het resultaat van elke openbare verkoping met recht van hoger bod wordt gepubliceerd door het secretariaat van de verkoopzaal.  De datum van het proces-verbaal van toewijzing wordt steeds daarbij vermeld.

Wie meer wil bieden, moet binnen de hierboven bepaalde termijn op het kantoor van de notaris een bepaald bedrag in bewaring (consignatie) geven.  Dat bedrag mag niet lager zijn dan een tiende van de hoofdsom van de toewijzing.

Bijvoorbeeld : een huis wordt voorlopig toegewezen voor 25.000 €.  Het hoger bod moet dan minstens 2.500 € bedragen.  Het mag nooit lager zijn dan 250 € en hoeft niet hoger te zijn dan 6.200 €.  Het mag dus wel meer zijn, maar het moet niet.  Het hoger bod moet aan de notaris worden betekend bij exploot van de gerechtsdeurwaarder.

Als er een hoger bod is, moet er een nieuwe zitdag worden gehouden door dezelfde notaris en op dezelfde wijze als bij de eerste toewijzing.  De nieuwe toewijzing op die zitdag is dan definitief.

Als de persoon die het hoger bod heeft gedaan niet de uiteindelijke echte koper is, wordt hem het bedrag dat hij in consignatie had gegeven, onmiddellijk teruggegeven.  Bovendien worden de onkosten van het deurwaardersexploot altijd terugbetaald aan de eerste opbieder, zelfs als hij de uiteindelijke koper is.  Die onkosten van de gerechtsdeurwaarder worden van de verkoopprijs afgehouden.

Als er geen hoger bod komt, dan blijft het hoogste bod van de zitdag gelden als verkoopprijs.

   Wat kost een openbare verkoping ?

Naast de verkoopprijs is er nog een aantal kosten die koper en verkoper moeten betalen.

De verdeling van die kosten varieert naargelang van de streek.  Hieronder geven we een stelsel dat in veel ‑ en steeds meer – streken van toepassing is.  Om het stelsel te kennen dat in uw streek wordt toegepast, vraagt u het beste advies aan uw notaris.

    - Kosten die ten laste zijn van de koper

De wettelijke kosten die te betalen zijn bij elke verkrijging van onroerend goed.  Die kosten moeten ook bij een verkoping uit de hand betaald worden, en bevatten hoofdzakelijk het registratierecht.

Bij een openbare verkoping liggen deze kosten iets hoger, maar daar wegen de hierboven beschreven voordelen van de openbare verkoping zeker tegen op.

Bij de openbare verkoping met betaling op termijn (5 werkdagen voor de kosten, 2 maanden voor de hoofdsom), is een zogenaamde akte van kwijting (het bewijs van betaling) nodig.  De kosten daarvan zijn opgenomen in de kostenschaal ("tantièmes") van het schema dat u hiernaast vindt.

De koper moet soms bij een openbare verkoping, net als bij een verkoping uit de hand, de opmetingskosten betalen.  Hij betaalt ook soms een deel van de kosten van een basis- of verdelingsakte bij de eerste verkrijging van een goed dat het voorwerp uitmaakt van een dergelijke basis‑ of verdelingsakte.  Een basis- of verdelingsakte is nodig wanneer er meerdere kavels in het spel zijn.  Maar die hypothese is bij een openbare verkoping eerder zeldzaam.

In de meeste gevallen moeten de kosten binnen vijf werkdagen na de definitieve toewijzing worden betaald (hetzij binnen de 20 dagen na de toewijzing ingeval van afwezigheid van hoger bod).

    Verminderingen

Er zijn ook specifieke gevallen waarin de kosten-percentages worden verminderd :

1.  Bij een verdeling, als een medeëigenaar een onverdeeld goed verkrijgt.  Het percentage wordt verminderd met 11,50 % daar waar het registratierecht 12,5 % bedraagt (Brusselse en Waalse Gewest), en met 9 %, daar waar het 10 % bedraagt (Vlaamse Gewest).

2.  Bij de eerste aankoop van een woning waarvan het kadastraal inkomen (niet geïndexeerd) niet hoger ligt dan 745 €.  Het percentage wordt verminderd met 6,50 % daar waar het registratierecht 12,5 % bedraagt, (Waalse gewest) en met 5 %, daar waar het 10 % bedraagt (Vlaamse Gewest).

(Die 745 € wordt opgetrokken tot 845 €  als de verkrijger of zijn echtgenoot/echtgenote 3 of 4 kinderen ten laste heeft, tot 945 € bij 5 of 6 kinderen ten laste, en tot 1.045 bij 7 of meer kinderen.)  

3. Bij de eerste aankoop van landbouwgoederen waarvan het kadastraal inkomen (niet geïndexeerd) niet hoger ligt dan 323 €.  Het percentage wordt verminderd met 6,50 % daar waar het registratierecht 12,5 % bedraagt, en met 9 %, daar waar het 10 % bedraagt (Vlaamse Regio).

4. Rekening moet ook gehouden worden met een eventueel toepasbare abattement.

   - Kosten die ten laste zijn van de verkoper

Alle kosten die verband houden met de organisatie van de openbare verkoping moeten door de verkoper worden betaald.  Dat zijn de kosten voor de publiciteit door aankondigingen en affiches, de huur van de verkoopzaal, eventueel de kosten van het organiseren van de bezichtigingen van het onroerend goed.

Vroeger werden ook die kosten door de koper gedragen, maar dat was niet erg logisch.  Bij een verkoping uit de hand betaalt ook de verkoper de commissie van een tussenpersoon.  Dus vergelijkbare kosten bij een openbare verkoping, waar de notaris als tussenpersoon optreedt, worden voortaan door de verkoper betaald.

Het staat de verkoper trouwens vrij om zelf zijn budget voor de organisatie van de openbare verkoping te bepalen.  Op die manier kan hij zijn kosten in de hand houden.

   Tenslotte...

Na de openbare verkoping beschikt de koper over het genot van zijn goed wanneer de prijs en de kosten volledig betaald zijn.  Dat is meestal zes weken na de definitieve toewijzing. Vanaf dat moment kan hij het goed gebruiken, of als het verhuurd is, de huurgelden ervan ontvangen als nieuwe eigenaar.