De voorwaarden van de openbare verkopingen zijn opgenomen in een akte genaamd "lastenkohier". Dit omvat een "algemeen" lastenkohier, dat gelt voor alle openbare verkopingen te Brussel, en een "bijzonder" lastenkohier, eigen aan elke verkoop.conditions. 

F.A.Q. over de openbare verkopen

De vragen die het vaakst gesteld worden zijn de volgende :

Hoe verloopt de openbare verkoop ? Wanneer is de verkoop definitief ? Wanneer is de koper eigenaar en wanneer verkrijgt hij het genot van het goed ? Wanneer dient hij de prijs te betalen ? Hoeveel bedragen de kosten en wanneer dienen ze betaald te worden ? Wat is het recht van hoger bod ? Wat gebeurt er als de koper niet betaalt ?

De kandidaat-kopers kunnen de volledige tekst van het algemene lastenkohier raadplegen op de pagina van deze site waar het opgenomen is. De voorwaarden van het bijzondere lastenkohier dienen gevraagd te worden aan de notaris die gelast is met de verkoop.

De procedure van openbare verkoop

Een openbare verkoop is een verkoop bij opbod : de kandi­daat-kopers brengen opeenvolgende biedingen uit, en het hoog­ste bedrag zal de verkoopprijs uitmaken, indien het aanvaard wordt door de verkoper. Deze verkopen worden uitsluitend door een notaris gehouden.

De verkoopvoorwaarden zijn opgenomen in een lastenkohier, dat door alle kandidaat-kopers geraadpleegd kan worden in het kantoor van de notaris die gelast is met de verkoop.

De datum van de verkoopzitting wordt aangekondigd door de notaris, door middel van aanplakbrieven en aankondigingen in kranten. De kandidaat-kopers krijgen de gelegenheid het goed te bezoeken op de aangekondigde dagen en uren ; zij kunnen geen andere bezoekuren eisen. Zij dienen de tijd te nemen om alles te bekijken, en erop toe te zien dat zij toegang krijgen tot alle delen van het goed. Een voorzichtige kandidaat-koper zal zich laten bijstaan door een deskundige, die hem zijn mening zal geven over de waarde van het goed. Bij openbare verkoping is de waarborg voor zichtbare en/of verborgen gebreken, van zelfsprekend, altijd uitgesloten. 

De biedingen worden in ontvangst genomen bij de verkoop­zitting, eventueel op basis van een instelprijs. Elke kandidaat-koper die een bod uitbrengt is gehouden zijn verbintenis­sen na te komen indien het goed hem wordt toegewezen ; de notaris heeft het recht elk bod te weigeren waarvan hij oordeelt dat het geen voldoende waarborg biedt.

De notaris kan evenwel een nieuwe verkoopzitting vast­stellen indien hij oordeelt dat de geboden prijs onvoldoende is. Degene die om de verkoop verzoekt kan het goed ook terug­trekken uit de verkoop zolang de toewijzing niet definitief is.

Indien het laatste bod aanvaard wordt, gaat de notaris over tot de toewijzing. De koper beschikt over een zekere  termijn voor de betaling van de prijs en de kosten. Bepaalde verkopen worden pas definitief na het verstrijken van een termijn van 15 dagen, waarin elkeen een hoger bod kan uitbrengen.

Bepaalde waarborgen zijn voorzien tegen kopers die een onbezonnen bod uitbrengen dat zij niet kunnen naleven. Indien de koper niet betaalt, heeft de verkoper de mogelijkheid de verkoop te laten vernietigen of het goed opnieuw te laten verkopen ingevolge rouwkoop.

Wanneer wordt de verkoop definitief?

 De verkoop is definitief wanneer de notaris het goed heeft toegewezen, voor zover er geen hoger bod mogelijk is. 

De verkoop kan bijgevolg definitief zijn :

	op de dag van de eerste verkoopzitting indien de gebo­den prijs voldoende is en indien de notaris op dat ogenblik toewijst
	op de dag van de laatste verkoopzitting indien voordien andere verkoopzittingen hebben plaatsgevonden.
	de dag waarop de termijn voor hoger bod verstrijkt indien geen hoger bod betekend werd.
	de dag van de verkoopzitting na hoger bod.

Zodra de verkoop definitief wordt, zijn de verkopers en de kopers definitief verbonden.

In tegenstelling tot een verkoop uit de hand kan de koper de verkoop niet onderwerpen aan een opschortende voorwaarde, zoals bijvoorbeeld de voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecair krediet; een voorzichtige kandidaat-koper zal zijn bankier of zijn financieel makelaar raadplegen vóór de verkoop, om de zekerheid te hebben dat over voldoende financiële middelen beschikt om zijn verbintenissen na te komen.

Overdracht van eigendom en genot

    Overdracht van eigendom

 De koper is eigenaar van het goed zodra de toewijzing definitief is. Vanaf dit ogenblik worden ook de "risico's" overgedragen. 

    Overdracht van genot

De koper in openbare verkoop dient eerdt de volledige aankoopprijs en de verkoopkosten te betalen vóór hij het genot van het aangekoch­te goed verkrijgt.

Het lastenkohier bepaalt de modaliteiten van de ingenot­treding, bijvoorbeeld :  

	indien het goed vrij van gebruik is, kan de koper het in bezit nemen.
	indien het goed verhuurd is, dient de koper zelf tot een overeenkomst te komen met de gebruikers ; het is dus de koper die een eventuele opzeg dient te betekenen aan de huurders.
	indien het goed bezet wordt door de verkoper, bepaalt het lastenkohier de datum waarop het goed dient vrijgemaakt te worden
	indien het gaat om een beslagprocedure, heeft de beslagene geen enkel recht meer op het goed, vijftien dagen na de betekening van een uittreksel uit het proces-verbaal van toewijzing ; de koper dient zelf in te staan voor de uitdrijving van de beslagene.

    Onroerende voorheffing en andere belastingen

  De koper betaalt en draagt alle belastingen, voorheffingen en taksen vanaf zijn ingenottreding.

In elk geval dient hij deze lasten te dragen ten laatste de dag na het verstrijken van de zesde week die volgt op de dag waarop de toewijzing definitief geworden is.

De betaling van de prijs

De koper in openbare verkoop dient de aankoopprijs te betalen binnen de zes weken van de dag waarop de verkoop definitief is geworden. Het lastenkohier kan evenwel andere termijnen bepalen.  

Indien deze termijn niet geëerbiedigd wordt (bijvoorbeeld omdat de procedure van toekenning van een krediet langer duurt dan voorzien), dient de koper een nalatigheidsintrest te betalen, berekend aan een intrestvoet die gelijk is aan de wettelijke intrestvoet, verhoogd met drie ten honderd (hetzij momenteel tien ten honderd - 10 %), op het gedeelte van de prijs dat niet betaald zou zijn. De intrestvoet kan licht verschillen van de voormelde, indien de bijzondere voorwaarden van de verkoop het bepalen.  

De kosten van de verkoop

De koper in openbare verkoop dient, naast de aankoopprijs, de kosten te dragen, die forfaitair worden berekend en, bij bepaalde verkopen, bepaalde vaste kosten.  

    - Bedrag van de kosten

    De forfaitaire kosten

De forfaitaire kosten omvatten de fiscale rechten die de koper dient te dragen, de kosten van de akten en de kosten van de tussenkomst van de notaris. Ze worden bepaald op basis van een percentage dat berekend wordt op de prijs van het onroe­rend goed en de lasten. Dit percentage is proportioneel en degressief, en wordt vastgesteld op basis van een barema.

 Het barema van de kosten in openbare verkoop, vastgesteld  door de Koninklijke Federatie van het Belgisch notariaat, ziet er als volgt uit.  

       De vaste kosten

Naast het hierboven vermelde percentage kunnen, ten uitzonderlijke titel, bepaalde kosten ten laste van de koper gelegd worden, zoals bijvoorbeeld metingskosten, een aandeel in de kosten van een basisakte...

Het bedrag van deze kosten wordt aangekondigd door de notaris. Voorzichtige kandidaat-kopers hebben er belang bij contact te nemen met het kantoor van de notaris die gelast is met de verkoop, teneinde het preciese bedrag te kennen van deze eventuele bijkomende kosten.

    - Termijn van betaling van de kosten

De kosten dienen betaald te worden in het kantoor van de notaris, binnen de vijf werkdagen volgend op de dag waarop de verkoop definitief geworden is. Indien de koper deze termijn niet eerbiedigt, kan de verkoopprijs onmiddellijk opgeëist worden

Het recht van hoger bod

Bij bepaalde openbare verkopen wordt het goed verkocht voor zover er binnen de vijftien dagen geen hoger bod is. Hebben kandidaat-kopers die overdreven voorzichtig zijn tijdens de verkoopzitting nog een kans ?

Het recht van hogerbod laat iedere kandidaat-koper toe een nieuwe openbare verkoopzitting uit te lokken, door binnen de vijftien dagen na de verkoop, een hogere prijs te bieden. Het bedrag van dit hoger bod dient gelijk te zijn aan 10 % van de prijs die verkregen werd bij de oorspronkelijke verkoopzitting, met een minimum van 250 € (indien de prijs lager is dan 2.500 €), en een maximum van 6.200 € (indien de prijs hoger is dan 62.000 €).  

De mogelijkheid van hoger bod is voorzien in de gevallen waar de openbare verkoop toegelaten of bevolen is bij gerechtelijke beslissing (een verkoop op beslag, een verkoop na faillissement, een verkoop van goederen waarvan minderjarige kinderen mede-eigenaars zijn...), maar ze kan ook voorzien worden bij vrijwillige verkopen. Aan kandidaat-kopers moet daarom aangeraden worden inlichtingen in te winnen bij de notaris die gelast is met de verkoop, vóór de verkoopzitting, teneinde te weten of het recht van hoger bod van toepassing is. Binnen de vijf dagen na de verkoop dient de notaris nieuwe aanplakbrieven aan te brengen die de mogelijkheid van hoger bod aankondigen. Hij zal ook aankondigingen laten plaatsen in kranten.

Elke kandidaat-koper kan, ongeacht of hij aanwezig was op de verkoopzitting, gedurende de vijftien dagen volgend op de verkoop een hoger bod uitbrengen. Indien de laatste dag een zaterdag, een zondag of een wettelijke feestdag is, wordt deze termijn verlengd tot de eerstvolgende werkdag. Aangezien deze termijn zeer kort is, kan men best tijdig handelen !  

Indien niemand een hoger bod uitbrengt, is de verkoop definitief bij het verstrijken van deze termijn.

Om een hoger bod te betekenen, dient de kandidaat-koper zich niet te wenden tot de notaris, maar tot een gerechtsdeurwaarder, aan wie hij het bedrag van het hoger bod zal overhandigen (in speciën, of onder de vorm van een bankcheque of een gewaarborgde cheque). De gerechtsdeurwaarder begeeft zich, na contact genomen te hebben met de notaris, naar diens kantoor en naar de kandidaat-koper die het goed aangekocht heeft tijdens de eerste verkoopzitting, om hen het bestaan van het hoger bod te betekenen.

De notaris die gelast is met de verkoop kan evenwel het hoger bod weigeren van een persoon wiens identiteit of solvabiliteit hem niet aangetoond worden.  

Indien de notaris het hoger bod aanvaardt, dient hij het goed opnieuw te koop te stellen, op de plaats en de dag die hij door nieuwe publiciteit via aanplakbrieven en aankondigingen in de kranten laat kennen.

Deze verkoopzitting na hoger bod gebeurt eveneens bij opbod, met als prijszetting het bedrag verkregen bij de vorige verkoopzitting, verhoogd met het bedrag van het hoger bod. Ze is definitief, en kan niet meer het voorwerp uitmaken van een nieuw hoger bod. Indien degene die het hoger bod uitgebracht heeft, eigenaar wordt, wordt het bedrag van het hoger bod beschouwd als voorschot op de sommen die hij dient te betalen; in het tegengestelde geval wordt dit bedrag hem onmiddellijk teruggegeven, samen met de door hem voorgeschoten kosten van het gerechtsdeurwaardersexploot.  

De mogelijkheid van hoger bod laat de verkoper soms toe een hogere prijs te verkrijgen, maar ze heeft als nadeel dat ze de procedure verlengt en de kosten ervan verhoogt. Aan kandidaat-kopers dient bijgevolg aangeraden te worden niet te speculeren op een eventueel hoger bod en de eerste verkoopzitting bij te wonen en tot het maximum van hun mogelijkheden te gaan. Dit zal iedereen toelaten sneller klaar te zien en onmiddellijk de juiste prijs te bekomen.

De koper die niet betaalt.....

Indien de koper in openbare verkoop de prijs of de ver­koopkosten niet betaalt, heeft de verkoper de keuze tussen verscheidene procedures.

    De ontbinding van de verkoop

De verkoper kan de ontbinding van de verkoop vorderen, met andere woorden de vernietiging ervan.

    De wederverkoop ingevolge rouwkoop

Indien hij zulks verkiest, kan de verkoper overgaan tot een nieuwe openbare verkoop.

	Indien het resultaat van de nieuwe verkoop lager ligt, dient degene die de prijs niet kon betalen (rouwkoper genoemd) het verschil te betalen tussen de door hem geboden prijs en de werkelijk bij de tweede verkoop bekomen prijs, naast de kosten en eventuele schadevergoedingen.
	Indien het resultaat van de nieuwe verkoop hoger is, komt het verschil toe aan de verkoper.

       Het onroerend uitvoerend beslag

De verkoper kan ook, indien hij dit verkiest, de toewijzing als geldig beschouwen, en een procedure van onroerend uitvoerend beslag starten.