Leegstaande verdiepingen boven winkels :

een situatie waar niemand wel bij vaart

Een nieuwe problematiek

Een voorbeeld. Een eigenaar bezit een handelshuis in de omgeving van de Grote Markt en verhuurt het goed aan een handelaar. Overtuigd van het feit dat het gebouw lijdt onder het gedeeltelijke gebruik, met op termijn ongetwijfeld fysieke gebreken als gevolg, wenst de eigenaar appartementen te realiseren op de verdiepingen. Naast de eigenlijke winkelruimte benut de handelaar over het algemeen slechts één lokaal om zijn handelswaar op te slaan, maar vaak geeft de traphal rechtstreeks uit in de winkel en stelt zich dus het probleem van de toegang tot de verdiepingen. Hoe kan men een gescheiden toegang creëren zonder de leefbaarheid van de winkel in het gedrang te brengen ? Is het mogelijk om de toegang van een belendend gebouw te gebruiken ? En een ander, niet te onderschatten obstakel : om over de verdiepingen te kunnen beschikken moet de eigenaar de handelshuurovereenkomst, die het hele gebouw omvat, opnieuw onderhandelen met de huurder ...

Al deze vragen onderlijnen de complexiteit van de rehabilitatie van leegstaande verdiepingen boven winkels. Nochtans is een dergelijke operatie verantwoord ; winkelstraten bieden een enorme onbenutte oppervlakte, terwijl er een even grote vraag naar dit type woningen bestaat. De politieke wil om dit miskende potentieel aan te boren werd dan ook vertaald in stedenbouwkudige plannen en verordeningen die de renovatie en de creatie van woningen aanmoedigen.

Hoewel de handelaar enkel het gelijkvloers uitbaat, omvat de handelshuurovereenkomst in de meeste gevallen de volledige oppervakte van het gebouw. De handelaars voelen zich bovendien niet geroepen om de bovenverdiepingen te renoveren ; zij zijn slechts tijdelijke rechthebbenden op het gebouw. Maar met een gemeentebelasting op verwaarloosde goederen die meer en meer wordt toegepast op leegstaande verdiepingen, en gezien het gebouw het onderwerp is van een handelshuurovereenkomst, wordt de belasting verhaalt op de huurder. Is het werkelijk zijn taak om een oplossing te vinden voor een oppervlakte die hij niet gebruikt ?

Om het rehabilitatieproces van de verdiepingen te bevorderen, moet de huiseigenaar aangezet worden om de huurovereenkomst te beperken tot de ruimten die de handelaar effectief voor commerciële doeleinden benut (gelijkvloers, kelder, tussenverdieping, eventueel de eerste verdieping). Dit soort huurovereenkomsten biedt alle betrokkenen voordelen. De gerehabiliteerde verdiepingen vormen voor de eigenaar een bijkomende bron van inkomsten, terwijl de handelaars kunnen genieten van een vermindering van de huurprijs en niet meer verantwoordelijk zijn voor het onderhoud ervan. Een huurderswissel of de vernieuwing van het huurcontract is het aangewezen moment om een verandering door te voeren, maar met het oog op snellere concrete realisaties kunnen onderhandelingen tussen de verschillende betrokkenen in bepaalde gevallen efficiënter blijken.

In straten met een smalle perceelvorm zoals de Kleerkopersstraat of de Grasmarkt komt het vaak voor dat er nooit een gescheiden toegang tot de bovenverdiepingen bestaan heeft, wanneer de handelaar bijvoorbeeld zelf boven de winkel woonde, of wanneer de verdiepingen in de handelsruimte werden geïntegreerd om de nuttige oppervlakte te vergroten. De handelingen en verbouwingen van dit laatste type dateren meestal van tijden waarop het stadscentrum ongeschikt werd geacht voor bewoning.

Nieuwe gewestelijke en gemeentelijke reglementen hebben inmiddels de huisvestingsbestemming van de verdiepingen bevestigd : met de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSR), in voege getreden op 1 januari 2001, en het basisdossier van het Bijzonder Bestemmingsplan (BBP) "Beschermde Buurt / Ilot Sacré", goedgekeurd op 28 juli 1999, is de creatie van een gescheiden toegang naar de verdiepingen verplicht geworden bij werken aan de gelijkvloerse verdieping van elk gebouw met een minimumbreedte van respectievelijk zes of vier meter. Bepaalde gevallen vragen echter om een inventieve oplossing, meer aangepast aan de economische realiteit, zoals de groepering van meerdere gebouwen rond een bestaande traphal, of de creatie van één enkele gemeenschappelijke toegang die leidt naar de verdiepingen van meerdere belendende gebouwen.

Deze vernieuwende en ingewikkelde oplossingen schrikken sommige eigenaars af. Op juridisch vlak dient voor een gemeenschappelijke toegang immers een erfdienstbaarheid voor doorgang in het leven geroepen te worden, met een financiële of anderssoortige compensatie voor de eigenaar. Het is dus van het grootste belang om eigenaars zo goed mogelijk te informeren over de voorwaarden en de modaliteiten van de handeling, evenals over hun rechten en plichten.

Beperkte financiële middelen van bepaalde eigenaars, of de moeilijkheid om alleen de last van de investering, de werken of de verhuring te dragen, kunnen soms aanleiding geven tot het oprichten van nieuwe vormen van partnerships : rehabilitatieprojecten kunnen in bepaalde gevallen tot een goed einde worden gebracht dankzij een samenwerking tussen de eigenaar, een privé projectontwikkelaar en/of verenigingen zoals de Sociale Verhuurkantoren.

Wanneer voor de renovatie van de woningen de tussenkomst van meerdere externe partners noodzakelijk is, biedt een erfpachtovereenkomst zekerheid op lange termijn. Anderzijds kunnen bepaalde eigenaars verkiezen om zelf enkel de commerciële ruimte te behouden en de verdiepingen te verkopen aan één of meerdere investeerders. Hiervoor is de oprichting van een mede-eigenaarsschap noodzakelijk. De eigenschappen van het gebouw, en de motivatie van de verschillende betrokkenen, zullen de keuze voor het ene of het andere mechanisme bepalen.

Met de rehabilitatie van de leegstaande verdiepingen boven winkels worden verschillende doelstellingen beoogd : het gemengde functionele stadsweefsel herstellen met meer sociale controle in straten die leeglopen na het sluitingsuur van de winkels als resultaat, een antwoord bieden op de groeiende vraag om in het centrum van Brussel te wonen, en tenslotte het zeer opmerkelijke architecturale patrimonium revalueren, dat bij gebrek aan bewoners slechts matig in ere wordt gesteld.

De verschillende aspecten die hier kort aan bod kwamen, onderlijnen de complexiteit van de problematiek. Om het welslagen van een rehabilitatie te verzekeren, moeten de verschillende hulpmiddelen van in het begin duidelijk worden gesteld : het herzien van de handelshuurovereenkomst, de creatie van een erfdienstbaarheid voor doorgang, de oprichting van een mede-eigenaarsschap, het beheer van de gemeenschappelijke delen, ... De rol van de notaris is voor het vlotte verloop van deze stappen zeer kostbaar. Maar het is in de eerste plaats zijn goede raad die er de eigenaars en huurders toe kan brengen om bij te dragen tot de wederopleving van de winkelstraten en de nodige procedures aan te vatten om nieuwe woningen te creëren.